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对住宅房地产价格的几点分析 摘 要：房地产作为近几年来一个最热门的行业，从其产生到发展一直备受社会各界的关注与重视。而近年来，最惹人争议的无疑就是房地产业的暴利行为及房地产价格的高低。本文将从家庭收入、房地产成本及房地产供求市场三个方面进行分析，以求对房地产价格有一个清晰、准确的认识。 关键词：房地产；价格；因素 房地产包括了房产和地产，是经济活动的基本物质要素，它为社会生产和人们的生活提供了基本的物质保障。房地产业作为国民经济的基础性、支柱性产业，使得住房问题既成为了经济问题，也是一个社会问题。因而，稳定房价就其经济意义而言，有助于房地产市场健康、稳定的发展；有助于经济结构的调整，减少投资金融市场的风险。同时从政治意义角度看，稳定房价有助于保障公民基本的住房权利，维持社会稳定；有助于和谐社会的构建。 一、从家庭收入看商品住宅价格 房地产价格水平的高低是相对而言，通常我们用房价收入比来衡量一个地区的房地产价格水平，从而分析居民的住房支付能力。 房价收入比是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。国内目前流行的3-6倍的说法，是上世纪90年代初世界银行专家黑马先生在进行中国住房制度改革研究时，提出的一个世界银行认为”比较理想”的比例。若在居民购房意愿充分的前提下，计算出的房价收入比高于这一范围，则认为其房价偏高，房地产可能存在泡沫，高出越多，则存在泡沫的可能性越大，泡沫也就越大。 下面分别从不同的年份、不同的城市对我国的房价收入比进行比较分析。 由上表一可见，经过十几年的发展，我国的住宅价格上涨近2.4倍，人均可支配收入上涨近3.2倍。但即使在人均可支配收入上涨高于住宅价格上涨幅度的情况下，房价收入比在不断下降的同时，其比值仍然高于普遍认为的合理水平。同时，我们也应注意到，这些统计数据是全国范围内的平均水平，并未考虑不同地区发展程度及消费水平的影响。 而从表二中几个不同地区的情况比较来看，我国的住宅价格及居民的收入存在着明显的地区差异性及不平衡性。北京的住宅价格是内蒙古地区的5倍，人均可支配收入是1.7倍，房价收入比是内2.9倍。同样，这一数据也并未考虑各地区中不同区位的发展水平。而我们从实际经验中也不难发现，哪怕在同一城市，不同的地段其价格也会有很大的差异。 从以上分析我们可以看出，在房价日益上涨的今天，在全国范围内的房价收入比呈不断下降趋势的同时，我们仍然不能单一的从一个指标、一个要素来看房价的高低，而应当综合考虑所在地区的经济发展水平、居民的消费意愿、房屋所处的地段以及劳动力、原材料价格等因素。 二、从房地产的开发成本看房地产的价格 房地产开发成本是指房地产开发企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用的总和。按照不同的标准有不同的分类，就其用途来说，主要包括以下几个方面： （一）前期投入成本主要包括土地、土建、设备费用 这是房地产开发成本的主体内容，大致占总成本的80%，其余部分为各种税费和利润空间，约占20%。其中所占比例最大的是土地费用。土地费用在房地产开发中占有很大的比重，它的多少是评价一个房地产项目是否可行的主要条件之一，是否能达到预期利润的最主要经济指标。土地费用主要包括土地出让金、置换成本、批租费用、动迁费用、拍卖佣金、契税等。 （二）项目开发中与施工相关的配套及其它费用支出 主要是指水、电、煤气、通讯、小区绿化和道路、市政和土建配套费。医院、商店、会所、学校、幼儿园等生活服务性设施也是不可缺少的。其它项目收费中有些诸如档案保证金、绿化保证金等虽然属于押金性质，但由于种种原因，企业大多难以全部收回。并且这类收费种类繁多，标准不一，许多收费项目由垄断性经营企业或事业单位执行，任意性较强，标准普遍偏高。因此，这部分费用也是房地产开发过程中受外界因素影响最大的一块费用支出，通常占项目总投资的10-15%。 （三）最后一个方面的成本费用为开发管理费用和筹资成本 房地产开发与其它一般行业相比，具有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点。因此大多数开发企业必须要通过银行贷款来解决资金需求，这样势必要产生数额较大的利息支出，如何把这部分费用核算好，对正确计算房地产开发成本，体现项目开发的经营效果，将起到非常重要的作用。 根据以上对房地产开发成本构成的分析，我们可以看出在一个房地产开发项目中，涉及到了形形色色各种成本。作为当今市场中一个热门的行业，房地产业无疑是一个综合性很强的行业。一个房地产项目从投资决策到建设实施，再到最后的完工使用，期间的工作都与外界社会有着很密切、很广泛的联系，可以带动周边近57个行业的发展。再加上房地产开发企业的利润收益，可见其房地产价格构成也是纷繁复杂。因而，合理核算开发成本，完善成本的核算工作，避免繁杂不必要的成本支出，从成本上控制房地产业的支出，是合理房地产售价的关键环节。 三、从市场的供求双