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房地产企业项目开发设计管理的质量控制 刘 鑫 [摘要] 随着我国经济的持续、健康发展，房地产行业己成为国民经济的一个重要组成部分，随着竞争变得越来越激烈，市场逐渐走向成熟，客户购房理念也日趋理性，房地产开发商对项目开发的策划和设计阶段也越来越重视。 [关键词] 房地产? 设计管理? 质量控制 房地产开发项目是一项复杂的系统工程，具有开发周期长、投资金额大、面临风险多的特点。一般划分为项目策划阶段，项目设计阶段和项目实施阶段。房地产项目开发商作为管理主体，是从策划到竣工验收交付使用各阶段的组织者、实施者。房地产开发商对其项目设计管理的质量控制是否有效，直接关系到房地产项目的质量好坏、工期长短、是否能获得预期利润等方面。建设项目设计阶段的管理有其特殊性，设计的成果是由建筑设计院完成的，而房地产开发公司设计人员在策化和设计过程中起沟通、协调、监控作用，故房地产企业项目开发设计管理的质量控制显得尤其重要。 1.房地产开发项目的前期工作 房地产项目的地段选择、规模、规划方案的内容、户型构成、潜在目标客户分析、客户购买的心理分析、配套设施水平分析、开发项目的技术含量分析、风险分析、财务、经济效益和社会效益分析等是否深入全面，各项数据是否符合实际，直接决定着拟开发项目的成败。因此应做好如下几方面工作： （1）建立开发项目质量管理责任制。项目开发、策划管理的质量控制由项目经理负责，适时组建项目开发小组，必要时可请一咨询公司参与。其主要任务是根据投资人项目开发战略，市场定位目标，负责编制开发项目质量计划，并组织实施；按质量计划规定，跟踪、督促、检查项目质量计划执行情况，特别是主要质量控制点的验证、检查和评审活动；发现重大的管理方面或技术方面的质量问题，组织研究解决。 （2）制定开发项目的质量计划。编制时要了解当前经济与发展形势及房地产市场发展态势，了解房地产政策法规和政府有关措施，对项目周边的居民和周边同类楼盘进行了解和调查，树立科学发展观，更新房地产开发理念。质量管理计划要简明扼要，重点突出，具有可操作性，把质量目标进行层层分解，按质量计划和实施步骤层层落实。 （3）建立开发项目前期工作成果的质量评审制度。建立评审制度是保证和提高开发项目前期成果质量的重要手段，可以及时发现问题，优化前期工作成果。 2.设计阶段的质量控制 ⑴ 方案设计阶段。在房地产开发项目中，前期的可行性研究报告、市场调查、开发项目的产品策划定位，是规划方案设计的依据。在得出较为科学的项目开发产品定位后，选择几家具有相应实力的规划设计单位进行方案设计，并要对规划方案设计的单位业绩进行综合考察，在几家都拿出不同方案后，由建设方组织相关专家讨论会，评选出最优的初步规划方案，在此基础上进行细化，作出报批方案。 ⑵ 施工图设计阶段。施工图设计是在开发项目的规划方案审查通过的基础上进行的，工程设计一般按初步设计、施工图设计两个阶段进行。各阶段的设计成果包括设计说明、图纸和概预算，其目的是通过不同设计深度的控制保证设计质量。 ① 建立设计经理质量责任制。设计管理由设计经理负责, 并适时组建项目设计组。在项目实施过程中，设计经理应接受项目经理和企业设计管理部门负责人的双重领导。其职责是对设计过程进行管理，确保设计产品和服务满足合同规定的质量要求；根据项目计划、项目质量计划和设计计划的规定，对设计过程进行控制；负责各专业之间的衔接；负责组织设计各专业的综合技术方案的审查和协调，确保综合技术方案的合理性；负责组织或监督检查设计各阶段的设计评审和设计验证；负责控制设计变更；对设计关键控制点进行检查；组织或检查对设计质量有重大影响的活动和设计文件。 ② 明确专业工程师的设计监控职责。 建设方专业工程师要编写专业设计任务书，明确各阶段设计的细度和深度以及体现项目特点的设计要求。作为建设方对设计监控一般都按专业监控，实行专业和项目组相结合的矩阵式管理，要求设计单位的各专业部室和项目组与建设方相关专业人员和项目部形成对应衔接的工作关系，建设方相关人员对设计质量都负有管理和控制的职责。并采取措施对专业的设计过程实施有效的控制；要求设计单位为项目派遣符合资格要求的专业负责人和各级设计人员，保证项目具有足够的人力资源，以确保设计质量；负责确定设计中采用的专业技术方案，对专业技术方案的先进性、可靠性、合理性负责；组织或参加设计各阶段设计输入、输出、成品的评审或验证。 ③ 开发项目的设计控制。 1) 设计经理应组织检查设计计划的执行情况，分析进度偏差，制定有效措施。 2) 设计质量应按企业的质量管理体系要求进行控制，制定纠正和预防措施。设计经理及各专业负责人应及时填写规定的质量记录，并向企业职能部门及时反馈项目设计质量信息。 3) 项目部宜建立限额设计控制程序，明确各阶段及整个项目的限额设计目标