房地产开发与商品房买卖法律知识问答(二).docVIP

房地产开发与商品房买卖法律知识问答（二） 金博大律师事务所 赵凤军 二十一、房地产开发企业擅自变更规划、设计房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起１０日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起１５日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起１５日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人又将该房屋出卖给第三人买受人具有情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人向买受人收受定金因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理出卖人原因未能订立商品房买卖合同出卖人收受定金人原因未能订立商品房买卖合同出卖人收受定商品房的销售广告和宣传资料商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续，请求确认合同无效当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续，请求确认合同无效当事人一方已经履行主要义务，对方接受的请求确认合同无效当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持出卖人订立商品房买卖合同出卖人订立商品房买卖合同时，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格房屋的主体结构是指在房屋建筑中，由若干构件连接而成的能承受作用的平面或空间因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格买受人请求解除合同和赔偿损失房地产抵押房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿预购商品房贷款抵押预购商品房贷款抵押是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。在建工程抵押在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。房地产不得设定抵押房地产不得设定抵押（一）权属有争议的房地产；（二）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；（三）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；（四）已依法公告列入拆迁范围的房地产；（五）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；（六）依法不得抵押的其他房地产。处分抵押房地产时抵押房地土地上新增的房屋处分抵押房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同处分，但对处分新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物设定的房地产抵押进行处分抵押权以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物设定的房地产抵押进行处分时，应当从处分所得的价款中缴纳相当于应当缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。法律、法规另有规定的依照其规定。抵押权人对抵押房地产的处分，情况中止（一）抵押权人请求中止的；（二）抵押人申请愿意