加速扩张下的风险与博弈.docVIP

加速扩张下的风险与博弈 　　高速增长下的迷失 　　谈到中国的房地产公司，言必谈万科。业内亦有“学习万科好榜样”之说。 　　经过多年的发展，上市后的万科充分借助证券市场的融资功能，快速扩张股本规模。1991年末万科A的总股本仅为7796.55万股，经过一系列的配股、送股、转赠、权证行权、发行可转换债券、增发等融资方式，万科迅速将股本扩大到目前的1099521.02万股，股本扩张了约141倍之多。 　　充足的资金为万科的发展提供了保障，随着一系列融资动作，万科迅速从区域型房企转变成全国性的房地产公司，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的30余个城市，并将触角扎进二、三线城市。 　　然而万科在迅速扩张、布局全国市场的同时，却发生了多件令人瞠目的事件，万科17英里售楼处遭到业主抢砸、带头降价震动市场、深陷“毒地板门”事件等，其价值观在悄无声息地发生转变，一时间万科承受了来自业主以及外界的巨大压力。 　　2005年10月1日国庆节前后，有三四百位17英里的购房者被销售人员通知国庆当天现场选房，开发商预计出售房源300多套，均价2万元/平方米左右。国庆当天，天气依然热，众多购房者在销售中心排队等候多时，但令人匪夷所思的是，很多人在进入选房现场时仍不知道房屋的价格。而面临选房时，销售人员却告知当日实际销售房源为100多套，价格在24000元/平方米左右，选房包括签合同的时间很短，很多人甚至没时间看合同的内容。而应愤怒的购房者的要求，万科之后又加推房源。但价格比先前100多套房源的价格高出10%左右。在一些人忍受了三四个小时的等待后，被万科告知因机器问题暂停选房。 　　于是，冲突发生。万科17英里的售楼现场被砸，正值神州大地欢度“国庆”佳节的喜庆日子。相信此事发生前，万科17英里的买卖双方都是满怀着喜悦的心情等待开盘时刻的到来。而缘起于万科方面的安排变化，却让这场地产盛事演变成楼市“新政年”最大的丑闻。 　　“从万科17英里事件本身来看，万科并没有违反法律的地方，它最大的问题是违反了商业企业须诚信经营的原则。”北京高通律师事务所资深律师高强这样论断，诚信是品牌的基础，任何有悖诚信的行为都可能造成品牌价值的减损。作为中国房企的领头羊，万科此次的教训值得全行业进行反思。 　　万科17英里被砸事件更多体现的是房地产企业在扩张与发展中的博弈。楼市传媒董事长蔡鸿岩在《批判万科》一书中认为，打造地产品牌，必须加强企业的责任感，不断提高地产综合素质。诚信的缺失，伤害的不仅仅是消费者，也伤害了正规运作的大开发商的利益，最终伤害的是整个行业的形象。诚信的建设，也不是单个企业所能肩负起来的，而需要整体价值链的协作。但愿今日的楼市、今日的品牌地产，不会出现明日的“诚信危机”。这也许就是“17英里事件”带给楼市最大的反思。 　　“带头大哥”领衔降价 　　2008年房地产市场发生了惊心动魄的逆转，全球金融危机动荡下，以地产带头大哥万科为首，开发商大规模降价，楼市的量价齐跌给行业上下游链条以及中国社会带来了一幅困难景象。 　　多数地产业内人士认为，2008年“房地产大衰退”，是由万科降价引发的。王石在央视抛出“拐点论”，并率先在珠三角、长三角，继而在全国大举降价。同年中一则被称为“松山湖会议纪要”的文章在网络上疯传。“勇于降价抄底，拿地挤掉同行”的主旨被广泛认为是万科降价的宣言书。 　　早在2007年10月20日，万科以远低于市场预期的7500元/平方米的低价推出了位于深圳龙岗坪山的万科金域东郡。当时，龙岗地区的楼盘单价至少在1万元/平方米左右，这被业内认为是万科降价行动的第一波。 　　尝到甜头的万科很快将降价的阵地转移到广州，在2007年底至2008年初这段时间里，万科在广州包括万科金色康苑、万科云山、万科天景花园、万科四季花城和万科金域蓝湾在内的五个项目开始连环降价，这也成就了广州楼市一场“久违”的火爆。 　　此后，万科在杭楼盘于2008年9月3日全面打折，最低折扣甚至达到7.5折。这是万科在杭州的首次大幅度优惠。 　　据统计，万科先后在10多座城市——深圳、广州、成都、武汉、天津、上海、北京、东莞、杭州、宁波、南京等高调降价，比最高点下调了5%～30%不等。无疑，中国最大的房地产公司的主动调整，剧烈冲击着业已紧绷的楼市神经。“万科降价后，购房者期待房价继续下降，房子越来越卖不动”，这是万科降价楼盘周边开发商的第一感觉。尽管这些受惊的开发商不愿意公开承认占全国市场份额2.7%的万科降价能致使行业逆转，但是却无不暗暗地把万科降价当作了悬在头上的“达摩克利斯之剑”。 　　根据国家统计局的数据显示，2008年11月份全国房地产开发景气指数为98.46，比10月份回落1.22个百分点，比2007年同期回落8.13点，国房