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关于我国商品住宅小区停车位权属问题的法律思考 　　摘 要 近年来，小区“停车难”问题显著，究其主要原因在 　　于相关法律规范的缺失以及因停车位不足引发的供需矛盾无法 　　有效解决。本文拟从明确“商品住宅小区停车位”的法律概念 　　出发，解读我国《物权法》中关于小区停车位权属的相关规定 　　，针对其不足提出相应的立法建议，以期对完善小区车位、车 　　库权属制度有所裨益。 　　关键词 商品住宅小区 停车位 权属 物权法 　　作者简介：戴丽霞，海南政法职业学院讲师，经济法学硕士研 　　究生；陶玮玮，法律硕士，海南嘉天律师事务所律师。 　　中图分类号：D923.2文献标识码：A文章编号：1009-0592 　　（2013）05-068-02 　　我国现行《物权法》对住宅小区停车位和车库的权属问题作出 　　了规定，最高人民法院也出台了相应的司法解释，但法律效果 　　差强人意，商品住宅小区停车位纠纷仍日益凸显。本文拟针对 　　我国相关立法的缺陷，对我国商品住宅小区停车位权属问题进行 　　探讨。 　　一、我国商品住宅小区停车位的法律界定 　　（一）商品住宅小区停车位的法律概念及其认定标准 　　判断《物权法》意义上的停车位最主要的标准是其是否具备独 　　立的构造，能明确区分；是否可以排他使用，具有使用上的独 　　立性；能否作为特定业主所有权的客体进行产权登记。该认定 　　标准也被最高人民法院颁布的《关于审理建筑物区分所有权纠 　　纷案件具体应用法律若干问题的解释》所确认。因此，法律意 　　义上的“停车位”是指各种停车场所中可供机动车辆停放的独 　　立单元。而本文所指的停车位，是指在居民生活的商品住宅小 　　区之内设置的以停放机动车辆为目的的空间或场所。既包括属 　　于开放式空间的车位，又包括属于封闭空间的车库等。 　　（二）商品住宅小区停车位的类型 　　一般来说，只有按照房地产开发商与政府签订的《土地使用权 　　出让合同》的约定，并根据《建设用地规划许可证》载明的规 　　划许可所修建的停车位才是物权法认可的停车位，大致分为以 　　下几种类型： 　　1.地面停车位：指房地产开发商在小区空地之上或占用小区公 　　共道路、其他场地修建的用于停放车辆的区域。该部分停车位 　　依赖于小区的土地使用权，其面积已经计入业主所共有的建设 　　用地使用权面积之内，应属于全体业主共有。 　　2.地下停车库（位）：指依附于小区居民住宅，建设于小区地 　　下层的停车场所。但从其原始规划用途来分析，地下停车库还 　　可细分为两种：一种是利用地下空间规划建造的专供本小区居 　　民停车之用的停车库（位）；还有一种是经批准后利用人防工 　　程改建的地下停车库（位）。对于由人防工程改建的停车库（位 　　）的使用权争议较大，该部分停车库目前尚无法以分割产权的 　　方式进入销售市场。 　　3.建筑物首层架空层车位和屋顶平台车位：架空层停车位，是 　　指将小区区分所有建筑物一层架空，建成用于停放车辆的场所 　　。由于首层架空层只能依附于小区主体建筑物，不计入建筑面 　　积，故建筑物权利人无需向国家支付土地使用费，其权利只能 　　依附在计算容积率的建筑物上。屋顶平台，是指供人室外活动 　　的上层屋面，通常位于建筑物顶盖，其直上方没有任何遮盖物 　　的平台。这两种车位均没有相对应的土地使用权面积份额，应 　　由全体业主共同所有。 　　二、我国商品住宅小区停车位权属的立法现状及其存在的问题 　　（一）我国《物权法》关于商品住宅小区停车位权属的相关规 　　定 　　根据《物权法》第 74 条规定，可以看出《物权法》确立了三 　　个原则：第一，“首先满足业主需要”原则，即规划停车位必须 　　首先解决小区业主停车问题，只有当有剩余时，才能由其他人 　　使用。第二，可以“约定所有”的原则，即由当事人可通过出 　　售、附赠或者出租等方式约定所有。通过约定解决归属实质上 　　是通过市场机制解决纠纷。第三，占用共有部分修建的停车位 　　属于全体业主共有的原则。由于该部分停车位在建设之初并不 　　属于规范范围内的停车位，而通常为公共道路、绿地或休闲、 　　娱乐场所，在出售商品房之后就已经转化为全体业主共有，服 　　务于公共目的，成为小区整体环境的一部分。 　　（二）地方法规和部门规章中有关车库车位制度的补充规定 　　物权法施行以后，地方各级人大及政府部门结合当地情况，陆 　　续颁发了一些地方法规、规章，对物权法的规定作了进一步的 　　补充和探索。这些规定对开发商、物业管理公司的部分权限进 　　行了限制，主要体现在以下几方面： 　　第一，禁止车位只售不租。《海南经济特区