商业物业管理前期介入和具体工作.docVIP

浅谈商业物业管理前期介入、二装及物业费测算时间 　　 　　1.项目设计阶段 　　 　　商业物业管理在规划设计阶段就介入方案的修改、优化和决策，把平时管理实践过程中掌握的信息反馈给设计师，在设计时充分考虑到商业物业经营和管理的实际需要，提高设计品质。及时带来使用人和管理人长期积累的信息，对在规划设计中可能存在的不足和遗漏，在规划设计时或建设前提请开发商加以修正，使规划设计更合理。 　　 　　1、根据《商业管理房产技术条件》，结合项目实际情况，组织相关的专业工程师进行图纸会审，会审的重点放在高低压配电系统、水系统、空调系统的划分及外立面的方式等。如： 　　1）高低压配电的会审主要关注配电容量是否足够，双回路供电中任何一路断电下物业能否正常运营等； 　　2）主力店的租用设备、公共区域照明供电是否接入主力店自用回路； 　　3）公共区域照明的开闭是否能自动控制，是否采取了节能措施； 　　4）计量方式关注各主力店是否可以独立计量，尽量减少代收、代垫情况； 　　5）水系统考虑不同高度分段加压、低层市政直供旁路等； 　　6）空调系统要根据业态的分布，合理进行系统组合划分和机组制冷量的选择； 　　 2、从商场日常经营需要出发提出合理建议： 　　1）各设备房的房间规划、预留位置是否合理，设备房预留的设备位置是否符合后期管理使用需要； 　　2）地下室汽车坡道的宽度、坡度、转弯半径是否符合使用要求，地下室车位划线及流向设置是否合理，停车收费系统设置的建议； 　　3）外墙广告位预埋件的设置是否满足使用要求，照明、供电、计量方式是否合理； 　　4）建筑材料的选用、设备设施的性能特点、使用效果、养护、维修乃至更换的成本费用是否能做到节能、可靠、便于维修且费用合理； 　　5）铺（户）内上下水、供电、燃气、空调、通讯、新风、排烟等的容量预留、分配、管线布局、配置走向等是否满足业态使用需求； 　　6）隔油池、化粪池、排油烟井等设施是否满足餐饮业态需要； 　　7)外立面关注材质的选择，广告位和墙面的占比、安装方式等。 　　8）管理用房面积是否满足需求；垃圾房、保洁作业间是否合理及功能满足需求等。 　　2.项目施工阶段 　　 　　1、物业竣工时验收疏忽会为后期物业管理造成管理难题 　　质量问题总是给发展商和管理公司留下一个又一个的难题，例如房屋建筑内在的质量问题，施工建造中留下的安全隐患，设备安装调试的欠缺等。这些问题往往在物业竣工时不易察觉，加上验收疏忽遗留下的问题，必然造成后期商业管理的力不从心。 　　 　　2、必须利用管理公司的专业能力实现长效管理 　　 　　在项目的施工阶段，物业管理的早期介入能确保项目的功能定位和商业物业的使用功能，从使用人的角度出发监督施工，减少返工，防止留下后遗症。如： 　　 　　1）在地下室施工阶段关注地下水冒溢点位，提醒项目开发公司重点处理。 　　2）在正负零到裙楼封顶阶段关注如下方面：消防预埋管线、防雷引下线的施工质量；主力店防水施工工艺、质量及主力店装修单位是否对其造成破坏等；防水施工时建议管理公司技术人员要旁站监工。 　　3、在商业部分内装施工阶段关注如下方面： 　　1)外墙防漏措施； 　　2)多种经营供电、通信点位的合理设置； 　　3)设备设施安装位置是否合适，安装顺序、质量是否合格； 　　4、在暖通设备安装、调试、接管阶段重点关注设备、管路安装质量，安装情况是否满足使用需求。 　　 　　3.商业物业管理准备阶段 　　1.收集和掌握第一手资料 　　通过早期介入可以大量收集和掌握物业的第一手资料，如收集图纸资料、物业设备设施清单、设备调试记录、物业技术档案等。 　　2.提前策划管理方案 　　根据第一手材料提前策划项目管理方案，进行机构设置、人员配备、费用测算、员工培训、开业准备等工作，使项目建设与经营管理有条不紊的衔接与过渡，让商业物业的硬件建设与软件管理相得益彰。 　　 　　3.建立完善实用的服务系统和服务网络 　　商业物业在其经营管理服务过程中，与社会有关部门发生密切关系，需要在早期介入时进行如下方面的工作。 　　1)保安、清洁、养护、维修、绿化队伍的设立或选聘，洽谈和订立合同； 　　2)同建设、公安、工商、交通、物价、环保、卫生、市政、园林、教育、公用事业、商业及文化娱乐等部门进行联络和沟通。 　　 　　4.物业管理市场调研工作 　　主要调研内容有：可比项目物业管理费收费标准，员工薪酬水平及专业能力，专业管理水平，物业管理地方法规及行业惯例，物业服务特色，市场分包方水平及能力等。 　　 　　2、法规及政策调研 　　了解项目所在地工商、物价政策；涉及消防、安全及车辆管理的公安及消防政策；了解商业物业水、电、气及供暖消费政策和标准；了解当地环保政策要求；了解当地行业标准、物料价格、工程维修市场情况等。 　　3、调查小组对物业