社区商业研究报告.pptVIP

3.3.2 调研项目租金情况分析 序号 项目名称 位置 项目租金 周边租金 1 阳光棕榈园 南山 60-180　 50-200　 2 招商海月 南山 70-150　 60-180　 3 波托菲诺 南山 100-250　 120-300　 4 东海舫 福田 400-500　 200-350　 5 万科城 布吉坂田 200-250　 50-150　 6 锦绣江南 龙华 50-150　 40-150　 7 丽景城 宝安 30-130　 30-150　 8 富瑰园 宝安 30-60 25-70　 9 深业新岸线 宝安 60-120 50-150　 10 富通城 宝安 32-120 30-150　 11 江滨花园 东莞万江 25-65　 25-90　 12 金丰花园 东莞南城 30-70 30-100　 调研项目租金情况分析总结: 多数项目的租金水平跟周边租金水平大致相同，或略低于周边成熟商业的租金水平，主要是这些社区还处于培育期或刚过培育期； 少数经营有特色的项目租金水平高于周边项目租金，如万科城和东海坊； 不同区域租金水平差别较大，主要由大区域的地理位置和商业成熟度密切相关； 多数项目的租金水平都是一个逐步缓慢递增的过程，少数项目采取前期低租金策略。 3.3.3各类业态承租能力分析(一般情况下) 业态 利润水平（％） 租金承受能力 （元/㎡/月） 租金成因 综合超市 1～3 20～50 品牌知名度高，租赁面积大 社区超市 3～4 30～50 品牌知名度高，租赁面积大 中式酒楼 30～50 30～70 品牌知名度高，租赁面积大 中西式快餐店 60 60～150 行业利润率高，租赁面积较小 特色餐饮 60 120～160 行业利润率高，租赁面积较小 酒吧 30～50 80～150 行业利润率较高 美容店 50～70 60～120 行业利润率高 家居 20～40 80～150 利润较高，但购买频率较低 便利店 30～40 100～150 利润相对较高，租赁面积较小 干洗店 30～50 100～200 利润相对较高，租赁面积较小 地产中介 —— 100～300 单笔成交金额大，租赁面积较小 冲印店 20～30 100～200 利润率不是很高，但租赁面积较小 音像店 30～50 100～200 利润率较高，租赁面积一般不大 书店 30～50 100～200 利润率较高，社区店规模不大 服装店 30～40 150～300 利润率高，租赁面积通常较小 蛋糕屋 20～40 70～150 利润率一般，租赁面积需求不大 精品 50～100 200～300 利润率高，租赁面积较小 花店 20～50 70～150 租赁面积较小 4.1 国外发展概况 国外发达国家的社区商业已经成为居民综合消费的载体，社区 商业向大型社区购物中心方向发展。 一般而论，国外社区商业都有统一的管理者对租户群体进行有效的管理 控制,是一种管理者集中管理、承租户分散经营的模式。 社区商业的管理工作具体包括:物业管理、营销管理、财务管理、安全 管理等诸多方面。 由于大多数社区商业以街铺的形态存在，并且以销售为主，在业态、整体形象和档次上难以统一，在后期的运营管理方面大多停留在常规的物业管理上，开发商很少再投入资金进行推广和运营维护，商户调整主要以自然的优胜劣态为主。本节主要从国内外社区商业的运营以及深圳社区商业的运营特点加以简要分析。 * * 4.2 国内发展概况 社区商业是近年来随着我国城市化进程和房地产业的繁荣而出现的商 业零售业的新形态。 目前国内的社区商业普遍带有浓厚的住宅底商特点，与国外成熟的社 区商业模式相比还有较大差距。 在管理体制方面，主要是由小区的物业管理中心兼管或聘请专业的物 业管理公司进行管理。 PART5 社区商业经营管理 4.3 深圳市目前社区商业经营管理的几个特点 社区商业的经营稳定要经过2-3年左右的培育。 统一管理，统一业态规划只体现在项目前期。 在商业定位上，目前的社区商业主要是为住宅配套 。 社区商业的经营管理模式，目前的情况是个性大于共性。 社区商业经营管理上存在的主要问题是粗放式管理。 业态难以控制，特别是直接销售的项目，商家主要进行自然淘汰。 管理机构对社区商业后续经营支持不足。 通过深圳各类型社区商业的调查和分析，我们从中得到一些规律和启示，现提出以下建议： 5.1 社区商业开发建议 5.1.1 注重调查，掌控全局 商业地产不同于一般意义上的住宅地产，其成败所隐含的因素很多，不但关系到选址、规模、业态、招商、经营管理等许多专业因素，也关系到商业行业背景情况、城市居民消费能力、区位商业市场环境等一系列中观和宏观的因素。因此在开