在建工程房地产抵押价格评估.docVIP

　　　在建工程房地产抵押价格评估　　在建工程房地产即建筑工程尚未完工，或虽已完工但尚未竣工交付使用的建设项目。在建工程房地产抵押价格评估就是对在建工程抵押价值进行分析、估算和判定，其目的就是将在建工程权益价格客观、合理地反映出来。 　　在建工程房地产在抵押评估中具有自身权益复杂，法律性、专业技术性强等特点。笔者试结合过去两年关于在建工程评估的实务操作经验，参照《房地产抵押估价指导意见》，对在建工程房地产抵押价格评估进行分析阐述。 　　一、在建工程房地产抵押价格评估适用对象的确定 　　通常意义上，在建工程包括两种进度形态：一种是房屋建筑正在施工或虽停工但尚未完工的工程形态 (含停缓建工程，“烂尾楼”亦包括在内);另一种就是已完工，但尚未竣工交付使用的建设项目。 　　针对这两种情况，依据建设部《城市房地产抵押管理办法》第三条第五款“本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为”的规定，可以看出，在建工程房地产抵押贷款的目的是为了保证工程继续建设而向金融机构筹集尚未完工的工程后期建设资金。显然在上述两种进度形态的在建工程中，前者完全符合在建工程抵押评估的要求，而后者能否也适用在建工程房地产抵押评估呢?笔者认为这是值得商榷的地方。 　　如果单从《办法》字面上理解，后者显然已不能满足在建工程抵押评估的法律要求，不能以在建工程抵押为目的进行评估。作为专业房地产评估人员，应建议金融机构待抵押人完成竣工验收，办理产权证后再进行房地产抵押评估为宜。但笔者通过评估实践同时了解到，造成后者上述情况的原因是由于施工方带资施工，在完工后建设方不能支付或者不能完全支付施工方所垫付的工程款，从而不能取得“工程款支付凭证”，达不到竣工交付使用的条件。类似这样的情况，能否以在建工程进行抵押评估，达到融资目的，筹集建设资金呢?笔者认为答案是肯定的。因为抵押人贷款目的是为了支付施工方垫付的工程款，而这部分工程款正是抵押人“为取得在建工程继续建造资金的贷款”，其内涵应是一致的。当然，操作时应以抵押权人有效的资金使用监管为前提。 　　《上海市房地产抵押办法》第二十二条对以房屋建设工程期权设定抵押权做了详尽的规定。市府法制办、市房地资源局《关于贯彻实施〈上海市房地产抵押办法〉若干问题的说明(一)》(沪府发[2000]15号)，进一步对关于房屋建设工程期权抵押进行说明：“设定房屋建设工程期权抵押，应当以工程总承包合同或者施工总承包合同约定的整个建设工程范围为一个抵押期。房地产开发企业在2000年1月1日后领取商品房预售许可证的，若预售许可证确定的范围小于整个工程范围的，可以以扣除预售许可证范围的剩余部分为整体，设定抵押权。房地产开发企业在2000年1月1日前取得商品房预售许可证的，可以以整个工程范围扣除已预售商品房的剩余部分为整体，设定抵押权。” 　　二、在建工程房地产抵押价格评估标的 　　以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。也就是说在建工程抵押物不仅是在建建筑物，还包括在建工程房地产占用范围内的土地使用权。 　　我国土地实行社会主义公有制，分为全民所有制和劳动群众集体所有制两种。在现阶段，按照国家有关规定，国有土地使用权主要通过行政划拨、出让、转让及租赁方式取得。《城市房地产管理法》第四十七条规定：“依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权”。基于此，房地产抵押中可以作为抵押物的条件是依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权同时设定抵押权。对于这类抵押，无论土地使用权来源于出让或划拨或租赁，只要房地产权属合法，即可将房地产作为统一的抵押物同时设定抵押权。《担保法》第三十六条第三款还规定：“乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押”。 　　在建工程房地产抵押，其合法土地使用权上的在建建筑物所有权虽处于待定状态(在法定主管机关颁发正式所有权证书之前)，但通过建设审批的相关文件，可以判断其所有权处于相对确定的状态。由此结合上述规定可以看出，在建工程房地产抵押亦符合房地产抵押的一般规定：以在建工程抵押的，其土地使用权来源无论是出让、划拨或者是租赁的国有土地，还是集体建设用地，只要土地使用权来源合法，均可设定抵押权。 　　当然，抵押权人往往出于贷款风险方面的考虑，在建工程设定抵押权的一般都是国有出让土地上的在建建筑物。 　　三、在建工程的特点 　　1、在建工程房地产是随着时间的推移工程不断变化的动态过程，其变化不同于一般房地产的折旧，而是工程量的累加。 　　2、在建工程房地产虽具有价值，但其可利用性不确定，使用价值是以预期