房地产全程服务内容纲要.docVIP

房地产全程营销代理服务内容 第一部分 项目市场调研报告 一、 项目用地周边环境分析 １、项目土地周边环境分析 ——地理位置 ——地质地貌状况 ——土地面积及红线图 ——七通一平现状 ２、项目用地区位及周边环境调查 ——地块周边的建筑物 ——绿化景观 ——自然景观 ——历史人文景观 ——环境污染状况 ３、地块交通条件调查 ——地块周边的市政网及其它公共交通现状、远景规划 ——项目对外水、陆、空交通状况 ——地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状 ４、周边市政配套设施调查 ——购物场所 ——文化教育 ——医疗卫生 ——金融服务 ——邮政服务 ——娱乐、餐饮、运动 ——生活服务 ——游乐休憩设施 ——周边可能存在的对项目不利的干扰因素 二、区域市场现状及其趋势判断 １、 宏观经济运行 ——国内生产总值 a、第一产业数量 b、第二产业数量 c、第三产业数量 d、房地产所占比例及数量 ——中国房地产开发业景气指数 ——国家宏观金融政策 a、货币政策 b、利率 c、房地产按揭政策 ——固定资产投资总额 a、全国及项目所在地 b、其中房地产开发比重 ——社会消费品零售总额 ——商品零售价格指数　 a、 居民消费价格指数 b、 商品住宅价格指数 ——中国城市房地产协作网络信息资源利用 ２、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规 ——项目所在地市概况 ——项目所在地市宏观经济运行状况几经济背景调查 ——项目所在地城市规划概况 ——项目所在地的居民住宅形态及比重 ——政策对各类住宅的开发和流通方面的政策法规 ——政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规 ——短中期在项目所在地及项目地块周边的市政规划 ３、项目所在地房地产市场总体供求现状 ——项目所在地一级市场（土地市场）概况及分析 ——项目所在地二级市场（商品房市场）概况及分析 ⊙ 项目所在地2000-2004年上半年房地产市场投资及涨幅 ⊙ 项目所在地2000－2004上半年商品房施工、竣工面积及涨幅 ⊙ 项目所在地2000－2004上半年商品房空置情况 ⊙ 项目所在地2000－2004上半年商品房销售的平均价格及涨幅 ⊙ 项目所在地房地产开发的特点 ⊙ 项目所在地商品房的供需结构分析 ⊙ 项目所在地商品房价格分析 ——项目所在地三级市场（二手房市场）概况及分析 ——项目所在地别墅市场概况及分析 ——项目所在地商业物业的市场概况及分析 ４、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异 ——项目所在地商品住宅市场各板块划分 ——项目所在地各板块商品住宅的供应及销售情况 ——项目所在地各板块商品住宅价格走势及相互的比较情况分析 ——项目所在地各板块商品住宅区域分析 ——各板块未来住宅产品的供应趋势及发展走势分析 ５、项目所在地商住宅平均价格走势及市场价值发展 ６、本项目商品住宅客户构成及购买实态分析 ——区域内购房者细分及需求分析（各种档次商品住宅客户分析） ⊙ 职业特征描述 ⊙ 家庭结构特征 ⊙ 购房目的 ⊙ 可承受总价范围 ⊙ 面积需求范围 ⊙ 其他需求特征 ——商品住宅客户购买行为分析 ⊙ 决策人 ⊙ 决策内因 ⊙ 决策外因 ⊙ 决策方式 ⊙ 决策时机 ——不同细分市场的需求要素对比 三、项目的竞争环境与趋势分析 １、可类比竞争楼盘调研 ——可类比竞争楼盘的界定 ——竞争楼盘基本资料与开发商背景分析 ——竞争楼盘规划设计分析 ——竞争楼盘主力户型面积及户型结构分析 ——竞争楼盘立面造型分析 ——竞争楼盘配套设施分析 ——竞争楼盘建材配置及交付标准分析 ——竞争楼盘销售推广策略分析 ——竞争楼盘主题推广语分析 ——综合评判（与本项目形成竞争的主要方面） ２、 其他竞争楼盘的比较 ——同区不同质楼盘要素比较 ——同质不同区楼盘要素比较 第二部分 项目市场定位建议 一、商品住宅项目价值分析方法界定 １、商品住宅价值分析法：类比可实现价值分析法 ——选择可类比项目 ——确定该类楼盘价值实现的各要素及其在价值实现中的比重 ——分析可类比项目价值实现的各要素之特征 ——对比并量化本项目同各类比价值实现要素的对比值 ——根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价 ２、类比可实现价值决定因素 ——类比土地价值：地段资源差异 ⊙ 项目周边环境的差异，包括 ·周边自然和绿化景观的差异 ·教育、人文、景观的差异 ·各种污染程度的差异 ⊙ 周边