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关于房地产行业企业所得税关注事项 房地产行业流程及其重要资料 国有土地使用证－国土资源和房屋管理局 项目立项批复－发改委、建委。 建设用地规划许可证－规委 建设工程规划许可证－规委 建设工程施工许可证－建委 大产证及商品房销售(预售)许可证－国土资源和房屋管理局 测绘报告－房屋土地测绘技术报告书（专业的测绘公司） 竣工验收备案表－建委 土地出让合同及拆迁补偿合同 10、建安总包合同（工程最终结算单、洽商单）及其他单项重要工程合同（包括供水、供电、市政、设计、配套设施、设备安装、装饰装修等） 11、为开发项目而借入资金的借款合同 12、销售控制表 13、成本合同进度明细表 文件依据：国税发2009年31号文件国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认： 　　（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。 　　（二）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。 　　（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为： 　　（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定； 　　（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定； （三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工： 　　（一） 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 　　（二） 开发产品已开始投入使用。 （三） 开发产品已取得了初始产权证明。企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定： 　　开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%.　　已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定： 　　可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积 　　已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本 一、除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。 （一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。 （二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。 （三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。” 国税发2009年31号第三十四条?“企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。” 检查要点： 账面开发成本归集、应付账款、预提费用、其他应付款；还可通过合同支付统计表检查 取得企业末级明细余额表，对应付账款、预提费用、其他应付款等应付预提成本费用进行分析，让企业提供预提成本的相关依据，对不合规定的预提成本不能扣除。 主要包括： 1、出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%，根据合同成本统计情况表测算企业是否超标准预提成本。 2、企业预提的土地增值税不能税前扣除（土地增值税