中财讯201108郑州课件-房地产征纳焦点（刘玉章）.pptVIP

土地增值税清算技巧与 房地产业税收争议焦点问题精解 ; 第一讲 营业税征纳中的焦点问题精解 1－1、房地产企业处置使用过的固定资产和废旧物资应当交什么税？怎样缴纳？ （一）房地产企业增值税涉税事项纳税人身份的选择 《增值税暂行条例实施细则》： 非企业性单位、不经常发生应税行为的企业可选择按小规模纳税人纳税。 　　房地产企业增值税涉税事项纳税人身份应选择小规模纳税人。 （二）小规模纳税人的征收率与应纳税额的计算 1、征收率： 小规模纳税人增值税征收率为3％。; 4、房地产企业销售使用过的设备或物品怎样纳税 财税[2009]9号： （1）小规模纳税人（除其他个人外）销售自己使用过的固定资产，减按2％征收率征收增值税。 “已使用过的固定资产”：是指纳税人根据财务会计制度已经计提折旧的固定资产。 　　（2）小规模纳税人销售自己使用过的除固定资产以外的物品，应按3％的征收率征收增值税。 ; 例1-1、某房地产公司2006年3月购入2台运货车，每台车单价200000元，增值税税率17％，货车折旧年限为5年。为了提高运输能力，更新车辆，2009年4月公司将这两台汽车出售，每台售价60000元，应如何缴纳增值税。 例1－2、甲房地产公司开发的A小区已经竣工，在清理施工现场时，将建筑废旧物资变卖，收入110000元，缴纳了营业税5500元。 这样纳税对么？ ; 1－2 自建房产自用是否缴纳营业税？误交营业税如何处理？ 例1－5、山东省某市一个房地产企业，由于业务发展的需要，2008年二月将一栋新建好的写字楼自用，写字楼成本价1900万元。当地税务机关认为应当做视同销售处理，缴纳营业税。经评估机构评估，公允价格为2800万元，缴纳营业税及附加154万元，企业所得税汇算清缴时，还要征收企业所得税。请问，对么？ ; 新《细则》第五条 纳税人有下列情形之一的，视同发生应税行为： 　（1）单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人； 　（2）单位或者个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其所发生的自建行为； 　（3）财??部、国家税务总局规定的其他情形。 ; 1－3、甲方提供材料与甲方提供设备怎样纳税？装饰劳务清包工税收政策有何变化？甲方提供材料可否计入开发成本？ （一）原《细则》第18条： 纳税人从事建筑、修缮、装饰工程作业,无论与对方如何结算,其营业额均应包括工程所用原材料及其他物资和动力的价款在内。 纳税人从事安装工程作业,凡所安装的设备的价值作为安装工程产值的,其营业额应包括设备的价款在内。 注意：营业税的计税基数是营业收入，而不是施工成本。 ; 例1－6、甲房地产公司将一项开发工程出包给乙建筑施工公司，合同采取甲供钢材的承包方式，乙方现场领用。根据当地建委规定，各项取费标准如下： 材料价差3％， 临时设施费2％， 法定税金4％，法定利润3.5％，管理费2.5％，计15％。该工程决算：直接费1000万元（其中钢材预算价格200万元），各项取费150万元，包工包料结算价格为1150万元。由于甲方供钢材，实际结算价款为950万元。乙公司开具发票950万元，请计算乙公司应交营业税税额；甲公司钢材采购成本220万元，怎样计入“开发成本”？ ;建筑安装工程计税营业额计算示意图; （二）财税[2003]16号：通信线路工程和输送管道工程所使用的电缆、光缆和构成管道工程主体的防腐管段、管件（弯头、三通、冷弯管、绝缘接头）、清管器、收发球筒、机泵、加热炉、金属容器等物品均属于设备，其价值不包括在工程的计税营业额中。 其他建筑安装工程的计税营业额也不应包括设备价值，具体设备名单可由省级地方税务机关根据各自实际情况列举。 计税营业额 ＝工程结算价款－设备价款 ; （三）新《细则》第16条：除提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。 例1－7、A企业新建一栋写字楼，楼内配电梯、中央空调等设备。设计概算为3000万元，其中设备价款400万元。请问，在工程出包时，应当怎样签订合同对A企业有利？ ; （四）装饰劳务的清包工 以清包工形式提供的装饰劳务：是指工程所需的主要原材料和设备由客户自行采购，纳税人只向客户