房地产行业未来发展势分析.docVIP

房地产行业未来发展趋势分析 周华敏 曹旭特 始于2004年初的一系列调控政策，使房地产行业出现拐点，表现为投资下降，销售放缓，但调控只是针对宏观经济和行业自身存在问题，延长行业上升期的手段，通过对未来供求层面的分析，行业长期向上趋势不会改变。房地产不可移动性决定了其产品具有特定供求半径，加之我国区域经济发展的不平衡造成了房地产市场的区域分化 一、上升周期拐点显现 （一）投资受到控制 始于1998年的货币化分房政策和个人住房抵押贷款业务的广泛推行，为房地产业的发展插上了一对翅膀，行业迎来新一轮上升期，而受制于宏观经济和行业自身存在问题所引发的一系列调控政策，使行业出现拐点，2004年3月投资增幅开始逐渐回落，截至2005年1~10月份，房地产开发投资增速降至21.6%，相比04年全年下降了6.5个百分点。 图1 房地产开发投资情况 单位：万元 资料来源：国家统计局 政府初期的调控政策，将重点放在投资的控制上，忽视了调控房价这个影响投资预期收益率，从而最终决定投资动力的有利武器，房价在多重需求的拉动下一路飞涨，在意识到高房价的危害后，政府采取了一系列政策来进行抑制需求，例如加息和居民住房抵押贷款利率的单独提升，但在中国金融市场不完善的环境下，金融手段对飚升的房价并没起到明显作用，房价涨势依旧，2004年初至2005年3月份的高点商品房销售价格指数上涨了15.66点，在经历了一系列的政策试行后，政府终于找到了税收这个直接从交易环节抑制炒作最有效的工具，营业税的开征增加交易成本并最终改变了人们对房价上升的乐观预期，房价上涨拐点在营业税出台后出现，然而已经高高在上的房价，已经超出普通消费者的承受能力，投资性购房的大量退出和正常消费者的观望，使市场陷入对峙期。 图2 商品房销售价格分类指数 资料来源：国家统计局 （二）销售放缓 从2005年下半年起，市场的销售速度明显下降，尤其是往日热点城市超比例认购的情景很难重现，2005年1~9月份商品房销售面积和销售金额同比增长23%和33.8%，虽然销售面积和销售金额的增速与2002至2004年22.62%和31%的平均水平比较接近，但与2004年初相比已呈回落趋势，这主要是由于我国实行商品房预售制度，统计数据存在较长时滞，目前的销售面积统计口径是本年度实现销售的现房和上一年度已经销售到本期达到竣工条件的期房，并且2004年已完成销售的期房，在全部销售面积中所占比重较大，而2004年期房较好的销售情况反映到今年的统计数据中，所以我们能得到2005年前三季度销售数据没有真实体现目前的市场实际销售情况。 更能反映市场当期销售情况的是期房，例如2005年1~9月，北京市占当期全部销售面积62.5%的期房成交，同比下降了20.6%，而同期按目前统计口径得出的销售面积却上升了23%，到明年大部分期房的销售数据将进入统计口径，所以2006年数据才能反映当前的市场运行状况。 销售放缓会影响开发企业的现金流，为加快回款速度，企业将加大销售力度，相应地营业费用也会增加，最终降低企业盈利水平，并且作为典型的资金密集型产业，企业在进行开发时对金融系统的资金支持有较高依赖性，产品如果不能顺利完成销售，企业存在一定偿债风险。 图3 商品房销售面积及增长率 单位：万平方米 图4 商品房销售金额及增长率 单位：亿元 资料来源：国家统计局 资料来源：国家统计局 (三)短期调整还是下降趋势？ 投资下降、销售放缓都说明行业向下拐点已经显现，但这仅说明行业经历短期的调整还是已经确立下行的趋势，笔者认为，调控是针对宏观经济和行业自身存在问题，引导行业走向规范，延长行业上升期的手段，并不是对行业整体发生转折性判断，下面从供给和需求两个最基础层面，对行业未来发展进行分析。 二、供给层面分析 （一）先行指标下降预示可供开发资源减少 国家前期调控严格控制土地出让及新立项目的审批，土地购置面积增幅明显下降，2004全年和2005年前三季度增幅分别为5.4%和3.1%，而土地开发面积出现了负增长，2004全年和2005年前三季度增幅分别同比下降了11.4%和0.5%。作为行业的先行指标，土地购置和开发面积是形成最终房地产产品的基础元素，可供开发资源的减少，预示未来房地产产品供给下降，尤其是作为更先行一步的指标土地开发面积，在2004年下降了11.4%，预示短期供给的下降将更为明显。 图5 土地开发及购置情况 单位：万平方米 资料来源：国家统计局 （二）从紧的土地供应政策基调不会改变 虽然增加供给会改善供求关系以抑制房价，但房地产业影响力系数大，