完善我国城市住宅小区物业管理立法之我见.docVIP

完善我国城市住宅小区物业管理立法之我见 　　摘要：近年来，我国城市住宅小区物业管理迅速发展，已有《物业管理条例》、《物权法》等难以适应物业管理发展的需要。因此，我们弄清我国城市住宅小区行物业管理立法中存在的不足，探索完善立法问题，具有重要的现实与理论意义。 　　关键词：物业管理、立法完善 　　 　　《物业管理条例》、《物权法》的实施，对规范我国城市住宅小区物业管理，保护相关主体的合法权益，起了积极作用，但随着我国物业管理实践不断发展，现有物业管理立法弊端亦日益显现出来。其突出表现在：立法层次低、物业管理立法原理模糊不清、前期物业管理与业主自治管理立法不完善、物业管理监督机制并不完善、存在重行政责任，轻民事责任现象等。因此，我们在今后物业管理立法中必须加以纠正和完善。 　　一、提高立法层次，制订《物业管理法》 　　目前我国调整物业管理关系主要靠行政法规——《物业管理条例》及有关部委规章。这种立法层次难以适应社会发展需要。因为：第一、现有的《物业管理条例》作为行政法规，效力层次低。在物业管理的运作中，涉及供水、供电、环卫、治安、消防、环保、城建、规划等多个职能单位、部门来协调，这需层次高的立法，调整相关主体之间关系。第二、物业管理大多数是对民事行为的引导性规范，制定《物业管理法》更符合《立法法》的规定。第三、物业管理行业与平民百姓的工作、生活紧密相关，已成为关系国家基础性的问题，符合以法律形式来规范的立法条件。 　　尤其是现代城市发展，多层建筑物与物业区域的出现，产生了新型的不动产权利形态——建筑物区分所有权，如何有效保护业主享有的区分所有权，协调业主之间的权利冲突，理顺业主与物业管理企业的关系，已成为我国立法的任务。［1］ 　　因此，为了全面规范物业管理活动中各方面主体的权利义务关系，维护其合法权利，完善物业管理监督体制，规范物业管理市场，克服已出台的法规规章的缺点，很有必要由全国人大常委会制定一部全国统一的《物业管理法》。 　　二、以建筑物区分所有权理论为指导，构筑我国物业管理法基本框架 　　我国物业管理立法原理模糊不清。长期以来，由于物业管理理论研究的滞后，我国物业管理的立法原理处于一个模糊不清的状态。相对而言，作为一项重要的民事法律制度，建筑物区分所有权已经为包括德国、法国、日本、意大利、美国、英国、我国台湾及香港等世界众多国家和地区民事立法所普遍确立，成为英美法系与大陆法系的一项重要制度。［2］ 　　其实，建筑物区分所有权使现代物业管理制度成为必需，物业管理权来源于建筑物区分所有权。因此，我们应该在物业管理立法中贯穿和融入建筑物区分所有权理论，并用建筑物区分所有权理论指导构建物业管理法的基本框架。 　　在立法对策上，应该从立法体例上着手，将建筑物区分所有权理论的具体内容融人物业管理法律、法规之中。［3］例如：第一、应在物业管理法律中以建筑物区分所有权理论为依据，重新界定物业管理的基本概念；第二，对“异产毗邻”“自用部位”“共用部位”等概念名称，应采用符合建筑物区分所有权理论的“专有部分”“共用部分”的法律概念取而代之；第三，依据建筑物区分所有权理论，进一步明确业主、业主委员会、物业服务公司的法律地位，对业主管理规约、物业服务合同、物业维修基金、物业建筑物使用和维护等涉及物业管理难点、热点问题作出明确的规定。 　　依据建筑物区分所有权理论和我国国情与实践生活需要，笔者对于我国物业管理法的立法框架提出如下构想： 第一章　：总则。主要规定物业管理立法的目的，物业、物业服务企业、业主的定义，物业管理法的适用范围和基本原则，物业服务企业行政主管部门及职责。 第二章　：业主。主要规定业主的权利和义务。 第三章　：物业管理组织和职责。主要规定业主大会的产生条件、职责、业主大会的召集和决议方式、业主委员会的产生程序、业主委员会的权利和义务、业主委员会的召集和决议方式、对业主委员会的管理和监督。 第四章　：管理规约。主要规定管理规约的性质，管理规约的订立，管理规约的内容，管理规约的效力，管理规约的修改、补充和废止。 第五章　：物业服务人。主要规定物业服务人的定义，物业服务人的类型，物业服务人的条件，物业服务人的选任和解任，物业服务人的权利和义务，对物业服务人的监督。 第六章　：维修基金。主要规定维修基金的定义，维修基金缴纳标准依据，维修基金的管理者，管理者的权利义务，维修基金的使用和监管。 第七章　：物业服务合同。主要规定物业服务合同之定义，物业服务合同的订立、内容、解除和终止，对物业服务合同的监督和管理。 第八章　：物业管理服务收费。主要规定物业管理收费的原则，收费用途，收费的类型，收费的项目，收费标准的制定和法律依据，对收费的管理和监督。 第九章　：法律责任。主要规定违反物业管理法规应负的各项法律责任。 　　三、