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栖霞商务区开发策划方案研讨会 参 阅 资 料 二〇一三年七月 目 录 第一部分 栖霞商务区基本情况 1 一、规划四至范围及对外交通网络 1 二、周边区域位置圈层图 2 三、园区现状及规划条件 2 四、发展条件分析 3 第二部分 戴德梁行终期报告主要研究方法及结论 5 一、终期报告主要研究方法 5 二、总体概念定位 5 三、总体市场空间测算 5 四、核心区地块开发方案 6 1、各组团体量构成 6 2、业态布局 7 3、假想效果图 8 五、小庙山地块开发方案 9 六、土地开发策略 10 1、各地块推地时序 10 2、各地块指导地价及招商方向 11 附件1：总体市场空间分析 12 附件2：核心区地块各组团体量构成 13 第一部分 栖霞商务区基本情况 一、规划四至范围及对外交通网络 栖霞商务区位于312国道尧化门段北侧，具体为：312国道以北、沪宁铁路以南、仙尧路以东、仙新路以西，规划管理面积约3.8平方公里（图中红色区域）。 二、周边区域位置圈层图 三、园区现状及规划条件 1、核心区地块：位于312国道沿线以北，占地面积约为950亩，规划为商业用地。该区域现有较大体量市场和部分企业、4S店和民居。市政府原则上同意该地块综合容积率为3.89，是商务区的核心发展区。 2、小庙山地块：该地块位于仙尧路以东，占地面积约为810亩，属明外郭百里风光姚坊门节点。目前已有两处面积分别为27亩和75亩的用地调整为商办用地，需要进一步优化规划，希望能适当提高开发容量，减缓开发整治成本压力。 3、其他部分：主要是铁路编组站预留地，地铁七、八号线车辆段规划用地，和部分防护绿地、教育用地等。目前正在开展整合铁路和轨道交通用地可行性研究，希望能够进一步释放开发空间。 四、发展条件分析 1、优势1）商务区位于主城区、经济技术开发区和大学城之间的中心位置，对接主城，与开发区和大学城互动较为便利，可弥补栖霞中东部地区商务功能载体的空白。 （2）商务区整体外部通达性较好，是连接镇江、扬州的门户，15分钟内可抵达南京火车站，未来地铁的建成将进一步改善商务区与周边区域的联系。 （3）商务区地块毗邻钟山风景名胜区和栖霞山风景区，小庙山属于明外廓风光带的节点公园之一，位于西侧的聚宝山公园风光秀美，具有一定的历史文化和生态景观资源可供挖掘。 2、劣势 3、机会1）中心城区商圈已经发展成熟，商业可开发空间很小；随着南京城市化开发的深化，人口逐渐涌向市郊，区域型商圈成为商业发展的新趋势。 （2）目前商务区周边范围乃至整个东部地区尚无大型专业卖场、商务办公、一站式购物、酒店式公寓等业态，在中高端商业商务市场方面仍存在一定的市场机会。 （3）仙林科学城在校师生人数近20万人，总人口超过26万，新尧新城常住人口约10万，南京经济技术开发区累计引进企业约600家，徐庄软件园入驻企业160家4、威胁2号线的便利性，新街口商圈对仙林地区的辐射力仍然存在。 第二部分 戴德梁行终期报告主要研究方法及结论 一、终期报告主要研究方法 通过实地勘察、市场调研、经营者访谈、案例访谈等前期工作的开展，同时类比可比新兴商务区发展历程和现状及未来规划，戴德梁行从区位、交通、经济、产业、生态、资源等方面对栖霞商务区进行评估，对栖霞商务区产业定位方向、各类物业档次规模、土地出让的时间和顺序等亟待解决的问题进行了深入思考，从而得出终期报告主要结论。 二、总体概念定位 、 三、总体市场空间测算（详见附件1） 物业 产品 类型 酒店 商业 办公 SOHO /LOFT 酒店式公寓 合计 (万方) 主题 商业 购物 中心 其他 研发 办公 总部 办公 标准 办公 散售型 租赁型 市场空间 （万方） 10.5 26 12 18 20 3 47 36 37 3 212.5 合计 （万方） 10.5 56 70 36 40 四、核心区地块开发方案 1、各组团体量构成（详见附件2） 2、 3、五、小庙山地块开发方案 目前，除B、F地块明确为商办用地外，小庙山其他地块的规划条件尚未明确，希望能够在D、E两个地块进一步调整出开发容量，使小庙山地块生态自然环境与经济活动得到有机融合。 六、土地开发策略 1、各地块推地时序 地块编号 拆迁开始时间 推地时间 注释 1 2013年 2014年 小庙山项目先期启动 2 2013年 2014年 小庙山项目先期启动 3 2014年 根据郊野公园要求时点开建