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德州律师－夫妻共同房产的分割 一、婚姻涉及的房产类型 有商品房、房改房、经济适用房、小产权房。 关于房屋的分类，大家都非常清楚，在这里就不说了。 二、商品房、经济适用房分割 一方婚前支付首付款，婚后共同还贷的，离婚时房屋如何分割？对这个问题这么多年争议未减，是离婚案件当中的难点。 这个问题在2008年以前法院判决非常乱，怎么判都有。 现在我说一下案例的情况，以前怎么判、现在怎样判。将来《婚姻法》解释（三）出台以后，会怎么判？ 男方于2004年在望京购买了一套两居室房屋，房屋面积是98平米，总价格是85万，没有结婚之前，付了首付款35万，后来贷了50万。2004年8月，贷款银行就已经把50万的房款直接汇入了开发商的账户上，到目前为止他的房款付清了，之后向银行还贷。2005年10月入住房屋，11月份经过他人介绍认识了一个女孩，就跟这个女孩认识并且在2006年5月结婚登记，结婚登记以后，双方就住在望京的两居室房屋。2007年5月领取了男方名下的房屋所有权。（婚前男方买房——办贷款——贷款全部交给开发商——认识了女朋友——结婚——住在房屋内——婚后取得房屋所有权证。） 这个案例判时，女方认为这个房子是夫妻共同财产，因为房屋所有权证是婚后取得的，按照房屋所有权证取得的时间，应该属于夫妻共同财产，有权要求全部房款平均分割。女方力争房子（这个房子很好，增值空间很大，并且离女方单位也不远）。而我作为男方的律师，主张房屋是婚前个人财产，但婚后还贷的部分，及其还贷所反映的增值部分应该属于夫妻共同财产。最后法院采纳了我的方式来判决，女方不服，就提起了上诉，二审维持原判。 女方包括女方的律师有一个观点：这个房屋属于夫妻个共同财产，而不能算个人财产（因为房屋所有权证是婚后取得的），我想在座的律师也有这样的观点和想法。但我不这样认为，这种观点是不对的。 婚前男方购买了房屋，他跟开发商签定了商品房买卖合同，这是一种合同关系，并且这个合同确立了房屋的归属人是谁的问题。 办理所有权证实际上是一个行政的公示效力，是对抗第三人的。 任何一个人购买商品房（不管是预售房屋还是现房），预售房屋有预售登记备案手续。如果做了预售登记备案手续，就不能出售给第三方。也就是说这个房屋基本确定了所有权人，或者说将来所有权人应该是买房人，在这点上，也应该属于婚前个人所有的房屋。 房产证的取得有一个程序，因为涉及到行政机关和行政部门，有一些审批包括开发商要配合，要报很多资料给建委，开发商要拿到大产权，买房人才能拿到小产权。这个过程需要一些时间，况且这种所有权证的取得主要是对抗第三人的公示效力。很多人可能会用《物权法》的第9条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。很多人会利用这一条说，婚后取得的房产，就应该是夫妻共同的财产。但仔细去分析《物权法》这一条规定，这条法律的立法理念，是对第三人的一种效力。权利的设立是从房屋所有权证取得之日起才有。 《婚姻法》解释（二）当中有一条规定：如果没有取得房屋所有权证或者无法确定所有权时，暂不进行分割而只判定使用权。在房地产所有证没有确定时，法院也没有办法能以这个来对抗第三人的权属功能，所以暂时不判，所以这对外是一个公示的效力。从这点上，很多人会用这一条，但我觉得用得不对。所以律师在做这样的案子时，要把法律研究清楚，然后再来适用法律，而不仅仅是从法条的字面去理解，去使用某一个法条的条款。 那怎么分？假如说当时购买的是85万，因贷款贷了50万，如果说20年才还清的情况下，利息是15—18万左右。 总房款85万 首付35万，婚后50万。 在2004年5月签的合同。 截止到全部还清时，总房款就是90万了，其中有5万为利息。 35万÷90万，就是婚后还贷39%，在离婚时，房屋是150万，150万×39%=60万（大约），法院会判给男方。 2008年之前判决特别乱，怎么判都有。 一种判法是：婚前35万是个人的，跟女方没有关系；婚后还了35万。而房屋产生的增值和亏损跟女方没有关系，所以只分婚后还贷的35万。 另外一种判法是：婚后还贷35万，35万每个人就是17.5万，150万减去85万（应该是90万）就是60万，60万除以2，30万（这是房子增值部分），17.5万加30万，就是47.5万。比我刚才的算法多。为什么会多？婚前还有一部分增值，但全部算在婚后了，这种不对。 《婚姻法》有一条解释：一方婚前投资、婚后取得的收益是不是属于夫妻共同财产？婚前投资是什么？是房产、股权、股票？没有说。房产这种东西，不管有没有投资功能，确实是有争执的