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PR房地产公司税收筹划实战方案 一、成本分拆 考虑到房地产项目底商和步行街商业的售价高，增值率高，税负重的特点。建议成本核算时进行适当的成本分拆。 1.成本分拆方法 （1）土地成本的分拆 按实际测量占地法，基地面积分配法等分配方法，核算商业用地成本，选择合理的方法归集商业用地成本。商业实际用地可略大于土地使用证上规划的商业用地面积。 （2）建安成本分拆 在总建筑合同价款不变的情况下，签订补充合同，规定商业开发项目单项工程成本，例如：外挂面，内装，台阶等工程成本。 2.销售部分与自持物业的成本分拆 成本分拆时尽量将成本向销售部分倾斜，而自持物业部分成本尽量降低。 操作技术： （1）公共配套费与基础设施费多转移至商业与公寓； （2）酒店装修费转移至公寓装修费。 二、酒店租售的税负测算与筹划 （一）酒店自持经营的临界点回报率 参见《幽居A区测算》数据，酒店的总成本为288，730，386.84元。 酒店的产权为40年，采用年利率6%-8%测算，则40年期利率6%与8%的年金现值系数分别为15.046与11.924。 可得：按照6%计算， 酒店年收益=288,730,386.84/15.046=19,189,843.60229（元） 按照8%计算， 酒店年收益=288,730,386.84/11.9243113（元） 即：每年酒店盈利19,189,843.60229-24,214,222.3113元，可以达到投资回报平衡点，否则必须对外出售更合算。 贷款利率的选择 贷款利率与贷款用途、贷款性质、贷款期限、贷款政策、不同的贷款银行等相关。 国家规定基准利率，各银行根据各种因素确定差别贷款利率，即在基准利率基础上上浮或下浮。现行基准利率是2011年7月7日调整并实施的，种类与年利率如下：①短期贷款六个月（含）6.10%；②六个月至一年（含）6.56%；③一至三年（含）6.65%；④三至五年（含）6.90%；⑤五年以上7.05%。 自2011年开始，由于资金紧张等原因，部分银行首套房贷款利率执行基准利率的1.1倍或1.05倍。自2012年2月开始，多数银行将首套房利率调整至基准利率。 （二）酒店售后回租的临界点回报率 参见《幽居A区测算》数据，酒店的总成本为288，730，386.84元。 酒店的产权为40年，采用年利率6%-8%测算。 则40年期利率6%与8%的年金现值系数分别为15.046与11.924。 1.如果酒店销售，按照46774m2,单价按1万元/m2计算 则酒店可以获得销售收入46774万元。则酒店销售可以获得的含税利润总额为： 含税利润总额=46774-28873.38684=17900.61316（万元） 营业税与土地增值税合计为销售价格的10%，企业所得税税率为25%， 净利润=（17900.61316-46774×10%）×（1-25%）=9917.40987（万元） 2.如果酒店单价按1.5万元/m2计算 则酒店可以获得销售收入70161万元。则酒店销售可以获得的含税利润总额为： 含税利润总额=70161-28873.38684=41287.61316（万元） 营业税与土地增值税合计为销售价格的10%，企业所得税税率为25%， 净利润=（41287.61316-70161×10%）×（1-25%）=25703.63487（万元） 3.售后回租的租金上限临界点 按照6%、8%的年利率分别对应1万元、1.5万元单价测算，售后回租的租金上限临界点见下表所示： 租金上限临界点测算表 单价 项目 1万元/m2 1.5万元/m2 40年期年金现值系数 净利润 9917.40987万元 25703.63487万元 / 年利率6% 659.1393万元 1708.33676万元 15.046 年利率8% 831.71837万元 2155.62184万元 11．924 结论：总体分析，酒店采取对外出售或者售后回租比较合适，但是价格因素特别敏感。 三、利润切割 设立建筑、工程设计、管理咨询、装修、绿化、物业等上下游关联公司，与地产公司签订合同进行交易，调节利润。 这些公司可选择注册地，如果能实现企业所得税定率征收，则可以降低交易的整体税负。 目前与房地产企业有关的流转税低税率企业主要包括：工程设计，咨询，广告等，实行“营改增”后小规模税率为3%；通过所得税征收方式的差异，构建低所得税关联企业，通过关联交易进行利润转移。 四、物业公司 成立物业公司主要用于后期未售车位、可以租用公共配套设施的管理和收益。 利用物业公司转租赁物业，可以实现差额交纳营业税。 五、利息问题 【筹划建议】：房地产公司成立以后向集团公司或其他关联企业借款应签订借款协议并开具利息发票。但考虑到集团公司目前盈利较高，可以成立