房地产估价案例与分析真题1995年.docVIP

之四《房地产估价案例与分析》 一、问答题 1．有一宗待建商品住宅的用地需进行地价评估，你认为可以优先选用哪四种估价方法?并简述理由。 2．就某私人的出租住宅进行交易价格评估时，你认为可以优先选用哪三种估价方法?分别需要搜集哪些资料? 3．在某市旧城区改造中，需拆迁一批60年代建造的私有住宅，请写出你对这批住宅建筑进行作价补偿评估时的技术思路及基本步骤。 二、改错题 分析下述评估报告，指出其中存在的问题，并加以说明。 ××市华兴酒家评估报告 一、评估单位：宇辰房地产估价公司 二、委托单位：康达工贸公司 三、评估期日：1995年8月1日～1995年8月30日 四、评估目的：为人股评估房地产价格 五、评估人员：(略) 六、评估原则与依据：(略) 七、华兴酒家概况： 华兴酒家位于××市江南大道1号，所处地段优越，交通便利。华兴酒家共二层，砖混结构，外墙为铝合金玻璃幕墙。首层为大餐厅，建筑面积305m2，内墙为不锈钢架镜玻璃屏风墙，大理石地板，轻钢龙骨石膏板吊顶，主要经营自助火锅，每位消费20元；二层为包厢，建筑面积450m2，每问楼面铺地毯，内墙挂彩色壁毯，每间设有29英寸彩电并配有卡拉OK单放机和旋转彩灯，菜肴以川菜风味为主，平均每位消费40元。 华兴酒家占地500m2，土地使用年限为40年，从1990年8月30日起至2030年8月30日止。 八、评估过程： 1．选择评估方法：考虑到华兴酒家收益比较稳定，其收益状况在同类酒家中属中等水平，故选用收益还原法。其计算公式为：评估价格(式中：A：年总收入，C：年总支出，r：土地还原利率，n：收益年期)。 2．确定还原利率：根据市统计局提供资料，列表如下： 该市1995年一年期贷款年利率 该市1995年酒楼物业租售比 该市1995年同类酒楼物业平均收益率 该市1995年比1994年物价上涨率 该市1995年经济增长率 13% 15% 15% 15% 12% 对上表数据进行分析后，拟定以其平均值作为还原利率比较合适： r=(13%+15%+15%+15%+12%)÷5=14% 3．计算年总收入 (1)首层大餐厅有200个座位，每天中午晚上两次营业，上座率均为65%，每人次自助火锅消费20元，一年按350天计算则一年总收入为： 200×2×65%×20×350=1820000(元) (2)二层有20间包厢，每间包厢平均6个座位，每天按中午、晚上两次营业计算，平均每次上座率70%，每人次平均消费40元，一年按350天计算，则一年总收入为： 20×6×2×40×350=3360000(元) (3)年总收入为：1820000+3360000=5180000(元) 4．计算年总支出 (1)营业税及附加：按总收入的5.5%计算 5180000×5.5%=284900(元) (2)餐饮成本(原材料、能源、人工工资及福利费等)：按总收入的50%计算 5180000×50%=2590000(元) (3)管理人员工资：40人，每人每月400元，则 400×40×12=192000(元) (4)综合管理费：每年按总收入的5%计算 5180000×5%=259000(元) (5)保险费：按投保金额200万元的0.3%计算 200000×0.3%=6000(元) (6)固定资产折旧费：按注册资金800万元的9%计算 8000000×9%=720000(元) (7)广告宣传费：按总收入的0.5%计算 5180000×0.5%=25900(元) (8)房屋及设备更新费：按注册资金的1%计算 8000000×1%=80000(元) (9)人员培训费：按总收入的0.5%计算 5180000×0.5%=25900(元) (10)其他费用：按总收入的5%计算 5180000×5%=259000(元) (11)年总支出为4442700元 5．评估价格计算 根据公式 九、评估结论： 经采用收益还原法评估，华兴酒家房地产在评估日期的市场价格为489.7万元。