2010年土地估价理论与方法(讲义).docVIP

土地估价理论与方法讲义目录 （2010年环球） 第三部分 地价理论 1 第一章 土地价格概念 1 1、土地价格概念 1 1）土地价格的内涵 1 2）我国土地价格的形式 1 2、土地价格的主要特征 2 1）土地价格是权益价格。 2 2）土地价格不由生产成本决定。 2 3）土地价格主要由土地需求决定。 2 4）土地价格呈上升趋势。 2 5）土地价格具有明显的地域性。 2 3、不同类型土地价格及特征 3 4、我国土地价格评估的发展历史 5 第二章 土地价格影响因素 6 一、影响地价的一般因素 6 二、影响地价的区域因素 7 三、影响地价的个别因素 8 四、不同用途地价影响因素的特点 8 五、地价影响因素的作用规律 9 六、不同用途地价影响因素的特点 9 第三章 地租理论 11 3.1 地租概念 11 3.2 马克思主义地租理论 11 1、级差地租 12 2、绝对地租 13 3、垄断地租 14 4、矿山地租 15 5、建筑地段地租 15 3.3 新古典主义城市地租理论 15 1、新古典主义关于地租、地价的论述可归纳为以下几个特点： 15 2、政策因素与地租和地价 16 3、地租模型 16 4、新古典主义地租理论对我国土地经济学理论体系的作用 19 3.4 地租与地价的关系 19 3.5 地租理论在土地估价中的应用 20 第四章 区位理论 22 4.1 区位概念 22 4.2 区位的影响因素： 22 1、社会经济因素 22 2、自然因素 23 3、行政因素 24 4.3 区位理论的主要内容 24 1、农业区位论 24 2、工业区位理论 26 3、中心地理论/城市区位论： 29 4.4 区位理论在土地估价中的作用 32 第五章 土地报酬递减规律 33 5.1、涵义 33 5.2、土地报酬递减的基本原理 33 1）、总报酬、平均报酬和边际报酬的概念 33 2）、土地报酬曲线之间的关系 34 3）、总报酬、平均报酬和边际报酬三者之间的关系 34 4）土地报酬递减规律对集约利用的制约作用 35 5.3、土地报酬递减规律在土地估价中的应用 36 第六章 土地市场理论 37 6．1、土地供给 37 1、涵义 37 ２、土地供给的特征 37 ３、土地供给的方式 38 6．2、土地需求 39 1)土地需求的特征 39 2)土地需求的种类 40 6.3 土地供需平衡原理 41 6.4 土地市场分析的内容及方法 42 1、土地市场 42 2．土地市场的结构 43 3、土地市场分析的内容 43 4．土地市场分析的方法 44 第四部分 土地估价方法 44 第一章 土地估价概念与原则 44 1.1 土地估价的概念 44 1.2 土地估价原则 46 1、预期收益原则 46 2、替代原则 46 3、最有效利用原则 47 4、供需原则 47 5、报酬递增递减原则 47 6、贡献原则 47 7、变动原则 47 8、合法原则 47 第二章 收益还原法 47 2.1 收益还原法 47 （一）收益还原法概念 47 （二）、收益还原法不同情况下的公式。 47 1、预期纯收益不变情况下的公式 47 2、预期纯收益变化情况下的公式 47 3、纯收益a、还原率r有变化的土地价格计算公式 47 （三）、收益还原法估价的基本步骤 47 （四）、土地年总收益的概念、测算方法，不同情况下总收益的测算 47 （五）、总费用的测算方法 47 （六）、土地纯收益的概念及测算方法 47 （七）、土地还原率的概念及其确定方法 47 （八）、土地价格的确定 47 （九）、收益还原法应用 47 （十）、收益还原法的特点与适用范围 47 （十一）、06年试题讲析 47 第三章 市场比较法 47 一、市场比较法概念 47 二、市场比较法的特征 47 三、市场比较法的原理 47 1、市场比较法理论依据：市场比较法以替代原理为主要理论依据。 47 2、适用的估价原则 47 3、适用的假定条件 47 四、市场比较法的基本公式 47 五、市场比较法的估价步骤 47 六、调查与选择比较案例 47 七、交易情况修正 47 八、估价期日修正 47 九、区域因素比较与修正 47 十、个别因素比较与修正 47 十一、其它相关修正的类型及修正方法 47 (一)土地使用权年期修正 47 (二)容积率修正 47 十二、确定比准价格 47 十三、市场比较法适用范围 47 十四、06题解 47 第四章 成本逼近法 47 一、成本逼近法概念 47 二、基本公式 47 三、成本逼近法估价步骤 47 四、土地取得费的概念、构成及计算方法 47 五、土地开发费 47 六、税费 47 七、利息 47 八、利润 47 九、土地增值收益 47 十、土地价格修正与确定 47 十一、成本逼近法的特点和适用范围