基于市场比较法的房地产项目定价的研究.pdfVIP

V01．26 第26卷第2l期 科技进步与对策 No．21 2009年11月 and Nov．2009 Science＆TechnologyProgressPolicy 基于市场比较法的房地产项目定价研究 张国安，程庆辉 (中南大学土木建筑学院，湖南长沙410075) 摘要：对市场比较法中可比案例的选用、比较因素的确定和市场比较法的操作步骤进行了阐述，并通过A 项目运用市场比较法确定项目均价的案例分析．详细说明了市场比较法确定房地产项目均价的程序。 关键词：市场比较法；比准价格；定价；房地产项目 中图分类号：TU723．2 文献标识码：A 文章编号：1001—7348(2009)21—0040-03 房地产项目定价方法一般有成本定价法和市场比较 1．2比较因素的确定 法两种。成本定价法是根据土地成本、工程成本和预定的 不同用途的房地产项目．影响其价格的主要区位因素 利润空间来制定价格．但这种方法目前一般不被房地产开 和主要实物因素是不尽相同的C3]。如居住房地产的主要区 发公司采用。市场比较法是根据项目所在市场的价格水 位因素为周边环境与景观、交通条件、商业服务配套状况 平、周边项目的价格策略来制定价格，具体操作是根据项 和教育配套状况以及区域城市规划限制等：主要实物因素 目及其各种竞争因素(区位、园林等)来打分，类比加成得 为房屋类型、房屋结构、房型、朝向、层次、建筑面积、房屋 出。这种方法为多数房地产开发公司采用[1]。但如何正确 建成年代、小区环境与档次、停车条件以及物业管理等。又 运用市场比较法确定房地产项目的均价值得探讨。 如工业房地产的主要区位因素为道路通达度、交通便捷 度、距火车站(码头、机场)距离、基础设施状况、产业集聚 l市场比较法概述 度、产业关联度、周边环境状况以及区域城市规划限制等； 主要实物因素为房屋类型、房屋结构、部位层次、产业类 市场比较法采用的是比准价格。比准价格是运用市场 别、建筑面积、占地面积以及特殊结构(墙体、行车、地坪及 比较法对定价对象，从供需双方(或买卖双方)角度，运用 其它)等。 替代原理．根据市场竞争条件下同一供求区域内同类、同 1．3市场比较法的操作步骤 效用、同质量产品价格趋于同一的规则，对类似房地产的 一般情况下，可以依据以下步骤确定房地产项目的均 成交价格进行适当修正消除差异。以此推算待定房地产的 价：①分析项目特点，确定价格制定原则；②根据比较案例 价格(等于修正得到的公开市场交易价格)。 选择标准，选择可比案例；③确定价格影响因素；④通过影 1．1可比案例的选用 响因素分析可比案例；⑤通过区域因素、楼宇本体因素、营 (1)定价标准对可比案例选用的要求。对“可比案例的 销因素等对比调整确定楼盘比较价格；⑥计算市场比准价 选用”这一部分．定价标准要求可比案例应同时符合真实 格，可以作为项目可实现的市场均价。 性、客观性、信息完备性和可比性4项要求。其中可比案例 2市场比较法确定房地产项目均价的案例 的真实性是关键指标．要求案例来源必须真实可靠，依据 分析 充分，并有明确的书面说明和资料。 (2)可比案例来源的真实性。在定价的