近十年政府对房地产的调控.pptVIP

1.按所融资金的性质分类： 权益资金：资金占有者以所有者身份向融资者投入非负债性资金形成项目公司的资本金或股东权益。 负债资金：融资者以负债方式向投资者融通各种债务资金。 2.是否通过金融机构进行分类： 直接融资：不经过银行等金融机构，直接从资金供应者手中筹集资金。 间接融资： 例2：某企业长期资本（账面价值）1000万元，其中债券350万元，优先股100万元，普通股500万元，留用利润50万元，其资金成本率分别为5.6%、10.5%、15.7%、15%。计算该企业长期资本的资金成本。 续上例：债券市场价值为260万元，优先股股票市场价值为80万，普通股股票为1200万元 贴现法的实际利率=名义利率/（1-名义利率）*100% （3）加息法，指银行发放分期等额偿还贷款是采用的利息收取法。即在分期等额偿还贷款的情况下，银行要将名义利率计算的利息加在贷款本金上，计算出本利和。 例：借入20万，年名义利率8%，期限一年，年末支付利息。 两种方案：一是借出20万，一年后还本付息 二是借出20万，扣除利息后，支付贷款额 计算两种方案的实际利息额 方案1：利息=20（F/P，8%，1）-20 　　　　　　 =20×1.08=21.6-20=1.6万元 方案2：实际贷款额=20-1.6=18.4 实际应支付利息=18.4（F/P，8%，1）-18.4 =18.4×1.08-18.4=19.87-18.4=1.47 （七）复合杠杆 1.含义 指这种固定成本和固定财务费用共同存在而导致每利润的变动率在大于产销量变动率的杠杆效应。 3.复合杠杆与企业风险的关系 在其他因素不变的情况下，复合杠杆系数越大，企业风险就越大，复合杠杆系数越小，企业风险越小。 三、最佳资金结构决策 （一）资金结构的概念 资金结构是指企业各种资金的构成及其比例关系。 资金结构是企业筹资决策的核心问题 资金结构问题总的来说是负债资金的比例问题，即负债在企业全部资金中所占的比例。 （二）影响资金结构的因素 1.资产结构 2.信用等级 3.增长速度 4.盈利能力 5.税收因素 （三）最佳资金结构 1.概念： 指企业在一定时期内，使综合资金成本最低，企业价值最大时的资金结构 2.判断标准 ① 有利于最大限度的增加所有者财富，能使企业价值最大化； ② 企业综合资金成本最低； ③ 资产保持适宜的流动，并使资金结构具有弹性。 3.方法——综合资本成本比较法 五、项目融资的评价 （一）项目融资的优势 1.项目为导向 主要依赖于项目的现金流量和资产而不是依赖于项目的投资者或发起人的资信来安排融资。 对项目自有资金要求不高。一般可获得60%—75%的资本需求量，有些项目甚至可做到100%。 2.有限追索 贷款人对项目借款人的追索形式和程度是区分融资是属于项目融资还是属于传统融资的重要标志。 3.风险分担 4.非公司负债型融资（表外负债） 表外负债是指：项目的债务不表现在项目投资者（实际借款人）的公司资产负债中的一种融资形式。 5.信用结构多样化 产品长期的购买合同、工程建设 6.充分利用税务优势 （二）项目融资的弊端 1、风险分配的复杂性 参与方较多、合同较多、过程复杂 2、增加贷款人的风险 有限追索或无追索权 3、贷款人的过分监管 可能会影响项目经营决策的效率，增加项目的成本，过度保险 4、较高的利息和费用负担 * 三.认股权证融资 （一）概述 认股权证：由股份公司发行的，允许持有人按事先约定，在特定时间内按特定价可购买一定数量普通股的权利证书。 认股权证列明：认购股份的数量和价格 二，价值包括理论价值和实际价值 理论价值=（市价-认购价格）×认股数 市场价值——供求关系决定 （三）优缺点： 优点： 1. 吸引投资者的作用 2.与债券、优先股发行，有利于以较低的利率或股息将债券或优先股销售出去。 3.增加资本金 缺点： 1.稀释每股收益 2.公司管理难度加大 第一节 工程项目融资概述 一.工程项目融资的种类 筹资者 金融机构 投资者 银行 信托 保险 第一节 工程项目融资概述 低，（利率通常低于长期借款，注意特殊情况） 大，（短期偿还，如附带条件风险加剧） 短期借款 高，（利率通常高于短期借款，注意特殊情况） 小，（归还期长可作长期安排） 长期借款 4.