房地产企业所得税贡献少成因及对策.pdfVIP

2011年02月第 1期 湖南税务高等专科学校学报 Vo1．24No．1 第24卷 (总第 116期) JournalofHunanTaxCollege Feb．2011 房地产企业所得税贡献少成因及对策 口 李文轩 (湖南省郴州市苏仙区国税局，湖南 郴州 423000) [摘 要] 房地产企业以少记和缓记销售收入、不合理定价转移销售利润、虚增开发成本等手段使得其 企业所得税的税收贡献较低，因此应加强房地产企业预售收入的监管，准确核定房产销售价格，加强对开发工 程的 日常跟踪管理，加强业务培训，提高征管人 员的管理水平，加强税法宣传和税收检查力度。 [关键词] 房地产企业所得税；贡献少成因；对策 [中图分类号] F812．424 [文献标识码] A [文章编号] 1008—4614一(2011)01—0016—02 房地产是 目前经济领域里发展较迅速 的行业 ， 得税 。 也是利润空间较大的行业 ，然而其企业所得税 的税 三是虚增开发成本。房地产企业大多是私营股 收贡献较低，不少房地产企业工程结算后的应税利 份公司，企业 的房地产开发工程和物质材料采购的 润很少，甚至亏损，以致在汇算清缴时还要退还预征 招投标几乎无人监督。他们形式上也搞一下工程招 的企业所得税 ，这是一个很不正常的现象，应引起 投标，但其实都采取议标或协商定价等灵活的方式 重视。 发包工程和采购基建材料。而来承包工程的人和单 一 房地产企业所得税贡献低的原因 位基本上都是与房地产企业的股东有密切关联的人 或单位，有的就是亲属和朋友。因此，房地产企业与 一 是少记和缓记销售收入。在房产基建工程未 工程承包方和材料供应方基本上是利益共同体，他 完工前，房地产企业 的所得税基本上是采取按房产 们人为虚增工程造价和材料价格及用量，造成开发 预售或销售收入按一定 比例的应税所得率预征，在 成本增大，企业亏损 ，而将房地产的利润在开发过程 工程完工结算后再汇算清缴企业所得税 的征管方 中就通过工程发包和材料采购等手段转移到企业个 式。一些房地产企业为了缓交和少缴企业所得税 ， 人身上，从而逃避企业所得税的缴纳。 采取多头开账户的方式，将部分房产预售收入不入 房地产企业的这种做法，我们税务征管人员一 基本账户，会计做账时，账上也不体现，形成账外预 般很难发现，因为企业的开发成本都有发票做账，特 售收入。要等到开具房产销售发票时，才转入基本 别是采购材料，他们都愿意到国税窗 口代开发票缴 户作为企业 的房产销售收入 ，这样大大推迟了企业 纳 3％的增值税 ，而不愿让企业有利润缴 25％的企 所得税的入库，严重影响了正常的税款入库进度。 业所得税。另外，我们税务征管人员一般不懂基建 二是不合理定价，转移销售利润。一些房地产 企业为了降低企业利润，达到少交企业所得税 的 目 工程造价核算，还有我们不可能到基建工程现场监 的，以卖给亲属、朋友或以团购和委托中介机构售房 督他们用了多少沙子、砾石、水泥和钢