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利率调整对房价的影响研究 　　摘要：理论上都认为，利率对房地产市场有影响，但实证分析的结果却大有出入，特别是国内学者的相关研究结果具有不一致性。本文对近期国内外利率变化与房地产价格关系的相关文献进行了简要的回顾，以期对进一步的相关研究有所帮助。 　　关键词：利率房地产价格 　　一、引言 　　我国自1998年住房分配体制改革以来，房地产业已经成长为国民经济中的重要支柱产业之一，房地产问题也已经成为中国经济界最热点、敏感的问题。同时，房价一路高歌猛进，特别是2008年金融危机时，政府为了刺激房地产业发展出台了一系列的优惠措施，如房贷利率打七折、税收优惠等措施，极大地刺激了楼市，导致2009年我国房地产业异常火爆。继而2010年初政府出台了旨在抑制房价增速过快趋势的“新国十条”，如取消房贷利率七折优惠、二套房贷严格执行首付不少于四成及利率为基准利率1.1倍的规定等。在此背景下，十分有必要针对利率这一主要的货币政策工具影响房地产价格的传导机制进行研究，以考察我国房地产市场利率调整对房价的影响程度。 　　国外关于利率同房地产价格关系的研究要比国内的相关研究早好几十年，而我国的房地产市场基本上是进入21世纪后才逐渐发展起来的，规模、成熟度远不能和西方国家相比，故而其相关研究也滞后多年。本文旨在对国内外相关研究文献进行简要回顾。 　　二、国内外研究现状 　　（一）国外相关研究 　　房地产作为一种耐用消费品，其价格同样由其供给和需求共同决定，但由于房地产作为商品，兼有投资和消费的双重属性，所以，价格决定机制远比其他普通商品要复杂。国外很多学者分析利率同房价的关系时，大多从供给、需求或投资的角度展开分析（KauKeenan，1980；Reichert，1990；、YavuzArlan，2006；LevinPryce，2007)。 　　KauKeenan（1980）在新古典主义框架内，利用微观经济学方法，从利率与住宅消费、利率与房屋租赁、利率与投资、利率与按揭等多个方面分别建立理论模型分析了实际利率同房地产市场之间的关系。从其理论模型分析的结果显示：利率同住宅需求之间呈负相关关系，利率的上涨将导致住宅价格和投资的下降，二者呈反比。Reichert(1990)从供求决定价格理论出发，分析了影响房价的各个影响因素。认为抵押贷款利率的上升增加了房屋所有人的购买成本，同时也增加了投资的融资成本；实际利率的上涨所带来的替代和收入效应导致消费者使用成本的上涨，从而对房价产生负效应。Reichert采用C-D生产函数形式作为其计量模型，通过对美国1975-1987年间的季度数据进行实证检验，结果发现，房屋抵押贷款利率与房价呈负相关，且效果显著。YavuzArlan(2006)将人一生分成两个时期，一是没有多少资源的年轻时期，一个是对房屋特殊偏好的老年时期，通过构建跨时期的消费选择行为模型分析了美国1985-2005年房地产市场均衡同利率波动的关系。其实证检验的结果表明，长期实际利率的下跌能够解释过去20年实际房价的上涨。在其模型中，利率是作为贴现率引入的。LevinPryce(2007)从理论上分析了英国实际利率对房地产供给的价格弹性的影响机制，并利用1996-2006年的相关数据进行实证分析，得到了理论相一致的结论，英国房价的上涨大部分是由低利率贡献的。因为房地产的价格是房屋作为一项资产在未来产生的现金流（租金）的现值和，1996-2006年英国的实际租金水平没有多少变动，而贴现率（实际利率）降低，从而导致现值和即房价的上涨。 　　还有学者从现值理论出发，将利率作为贴现率引入模型，通过实证检验其对房价的影响效应。Harris（1989）利用美国1979-1985年的相关数据通过计量分析的方法研究了美国利率同房价的关系，发现实际利率的变化可以解释房地产市场的价格水平；而名义利率在房地产预期增值形成发生时产生作用，与住宅房价负相关，名义利率每上升1个百分点，房价减少200美金，即名义利率通过预期效应渠道而发生作用。TakYunJoeWang(2003)利用现代计量经济学方法分析了1981-2001年间香港房地产市场利率对房价变动的影响程度，得出在通过膨胀时期和通货紧缩时期利率对房价的影响程度和作用方向是不一致的。1997年之前的低利率刺激了房价的上涨，而之后利率的下降并未导致高房价的出现。进而通过Granger因果检验发现二者之间不存在单向或双向的Granger因果关系，并认为，1998-2001年香港房价的下降同不断下降的低利率有着很强的相关关系，这与凯恩斯所命名的“GibsonParadox”相符。（Gibsonparadox：在凯恩斯之前有一个叫A.H.Gilbson商人写了几篇论文认为利率同物价同升同降，而古典主义货币理论认为利率同物价水平不相关，所以后