房地产经营与管理 教学课件 作者 隋凤琴 5.pptVIP

房地产经营与管理 主编 隋凤琴 第五章　房地产开发的前期工作 1.了解土地所有权的概念，房屋拆迁、安置的基本原则，城市规划与城市基础设施建设的任务和原则2.掌握土地使用权的概念及特征，房屋拆迁的基本程序，城市规划、城市基础设施的基本内容及其与房地产开发的关系3.熟悉取得土地使用权的途径，熟悉房屋拆迁补偿的方式与安置形式第一节　取得土地使用权第二节　拆迁安置工作第三节　城市规划与基础设施建设 第一节　取得土地使用权 一、土地所有权和土地使用权二、获取土地使用权的途径 一、土地所有权和土地使用权 (一)土地所有权 土地所有权是指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有的占有、使用、收益和处置的权利，它是土地所有制的法律体现。土地所有权包括土地占有权、土地使用权、土地收益权和土地处分权四项权能。根据《中华人民共和国土地管理法》第2条规定：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。”根据第8条规定：“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。” 因此，我国不存在土地个人所有制形式。土地所有受国家法律保护，任何组织和个人不得侵犯。(二)土地使用权 1土地使用权的概念 2土地使用权的特征 （1）土地使用权具有派生性 （2）土地使用权具有物权性质 （3）土地使用权通常具有明显的期限性 3土地使用权的形式 二、获取土地使用权的途径 (一)划拨土地使用权(二)出让土地使用权(三)转让土地使用权(一)基本案情(二)评析 第二节　拆迁安置工作 一、房屋拆迁的概念及原则二、房屋拆迁的基本程序三、拆迁补偿方式及安置 一、房屋拆迁的概念及原则 (一)房屋拆迁的概念： 房屋拆迁是指建设单位或个人（即拆迁人）根据城市建设规划要求和政府批准的用地文件，在取得拆迁许可证后，依照有关法规拆除建设用地范围内的房屋及附属物，将该范围内单位和居民迁往异地的行为。房屋拆迁应依法对被拆迁单位和个人因拆迁所受的损失予以经济补偿。 1)城区危旧房改造时，危旧房的拆除。 2)城市整体功能和空间结构调整时，对原有功能、空间结构的房屋的拆迁。3)城市基础设施建设和改造时，原有房屋的拆迁。 4)城市环境治理工程的改建和建设所涉及的拆迁。(二)房屋拆迁的原则 1)拆迁必须符合城市规划并有利于城市旧区改建，以有利于城市发展为目的。 2)拆迁必须经过有关部门批准后才能进行。在拆迁时，拆迁人必须严格遵守和履行《城市房屋拆迁管理条例》所规定的法定审批手续后，才能进行拆迁工作。 3)拆迁必须同时保护拆迁人和被拆迁人的利益，要做到有法必依、执法必严。 4)拆迁的规模要与城市的经济发展水平相适应，即城市拆迁应有计划、有步骤地进行，要量力而行，不能超过城市所能承受的经济能力。 二、房屋拆迁的基本程序 (一)申请规划用地许可证(二)拆迁申请(三)拆迁审批(四)发布拆迁公告(五)签订拆迁协议(六)实施拆迁 三、拆迁补偿方式及安置 (一)拆迁补偿方式 1房屋产权调换补偿方式 2货币补偿方式 3产权交换与作价补偿相结合(二)拆迁安置1安置对象 2拆迁安置的形式 （1）一次性安置 （2）过渡安置 3拆迁安置地点与标准的确定原则 （1）拆迁安置地点的确定原则 （2）拆迁安置标准的确定原则 第三节　城市规划与基础设施建设 一、城市规划的基本内容二、城市基础设施的建设三、居住区规划设计一、建筑选址二、前期设计与经济分析三、总体规划四、居住环境五、公建配套设施六、建筑单体与造型七、开发的效益 一、城市规划的基本内容 (一)城市总体规划(二)城市分区规划(三)城市详细规划(四)城市规划与房地产开发的关系 二、城市基础设施的建设 (一)城市基础设施的主要内容 1城市交通系统2给水、排水系统3邮电、通信系统4煤气、供热系统5环境卫生系统6防灾系统(二)城市基础设施的特点 1服务的公共性2效益的综合性3运转的系统性4建设的超前性5经营的垄断性(三)城市基础设施建设同房地产开发的关系 三、居住区规划设计 (一)居住区规划设计的原则(二)居住区规划的内容(三)居住区规划的基本要求 一、建筑选址 在房地产开发中，开发地块的地理位置与环境优势是房地产开发成功与否的关键。通常投资房地产经常引用位置论，即把“第一是位置，第二是位置，第三还是位置”作为投资开发的准则。 二、前期设计与经济分析 前期设计工作不仅要完成建筑立项，而且要委托设计，并且要为施工提供一份可靠性高、各项指标完美、远近分期目标明确、符合国家各项政策的详细文件。前期设计工作还包括建筑设计、结构选型、设备选择