房地产开发与经营 第3版 教学课件 作者黄英 主编 第五章 房地产开发项目用地的获取.pptVIP

第一节 建设用地使用权概述 一、建设用地使用权的特征 1.建设用地使用权的标的物是城镇国有土地或农村集体土地。 2.设立建设用地使用权的目的是为在土地上营造并拥有建筑物或其他构筑物。 3.建设用地使用权的取得方式特殊。 4.建设用地使用权可以进入流通领域。 二、建设用地使用权的设立 1. 建设用地使用权设立的范围 二、建设用地使用权的设立 三、建设用地使用权的消灭 四、建设用地使用权的登记 第二节 划拨建设用地使用权 划拨建设用地使用权即通过行政划拨的方式取得的上地使用权。“划拨”是指县级以上人民政府批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将建设用地使用权无偿交付给土地使用者的行为。 一、划拨建设用地使用权的概念和特征 二、划拨建设用地使用权取得的条件 1. 国家机关用地； 2. 军事用地； 3. 国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地； 4. 公益事业用地； 5. 城市基础设施用地； 6. 法律法规明确规定可以采用划拨方式工地的其他建设项目用地 三、划拨建设用地使用权取得的程序 四、划拨建设用地使用权的行使 五、征用土地 （一）征用土地程序 （一）征用土地程序 （4）用地单位与被征地单位根据虚红线图，会同测量部门实地测量建设用地，定交界桩。 （5）以上各项手续办完，用地申请经县级以上人民政府审查批准后，由审批机关填发建设用地批准通知书，正式办理红线图和土地使用证，同时开始执行补偿、补助和安置协议。 （6）持有关批准文件向城市规划主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的要求，核发建设工程规划许可证。 （7）持建设工程规划许可证和其他有关批准文件，向城市规划行政部门申请办理施工执照。至此，整个征地程序基本完成，用地单位即可在所征土地上进行开发建设。 （二）征地审批 按我国颁布的《土地管理法》规定，根据征地面积的大小，征用土地的审批权由各级人民政府掌握。征用耕地面积1000亩以上，其他土地2000亩以上，由国务院批准； 征用省、自治区行政区域内的土地，由省、自治区人民政府批准； 征用耕地面积3亩以下，其他土地10亩以下的，由县级人民政府批准； 征用直辖市行政区域内的土地，由直辖市人民政府批准。 （三）土地征用的补偿与安置 土地补偿费 安置补偿费 青苗补偿费 附着物补偿 新菜地建设基金 耕地占用税 第三节 出让建设用地使用权 一、出让建设用地使用权的概念和特征 二、国有建设用地使用权出让的原则 三、国有建设用地使用权出让的方式和期限 （一）国有建设用地使用权出让方式的选择 （一）国有建设用地使用权出让方式的选择 协议出让建设用地使用权是由市、县人民政府土地管理部门根据土地用途、建设规划要求、土地开发程度等情况，与受让申请人协商用地条件和建设用地使用权出让金，双方经过协商达成协议后，受让方便依据协议取得建设用地使用权。 招标出让国有建设用地使用权，是指市、县人民政府国土资源行政主管部门(以下简称出让人)发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为。 拍卖出让国有建设用地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为。 挂牌出让国有建设用地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定或者现场竞价结果国有建设用地使用权人的行为。 （一）国有建设用地使用权出让方式的选择 一般来说，六类情形的土地必须实行招标拍卖挂牌方式，即（1）供应工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地；（2）其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的；（3）划拨建设用地使用权改变用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回建设用地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；（4）划拨建设用地使用权转让，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回建设用地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；（5）出让建设用地使用权改变用途，《国有建设用地使用权出让合同》约定或法律、法规、行政规定等明确应当收回建设用地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；（6）依法应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。 （二）国有建设用地使用权出让计划、出让方案、出让公告及标底或者低价 （三）国有建设用地使用权出让程序 （三）国有建设用地使用权出让程序 （三）国有建设用地使用权出让程序 （三）国有建设用地使用权出让程序 （四）建设用地使用权出让期限 四、建设用地使用权出让合同 第四节 建设用地使用权的转让 建设用地使用权的转让是房地产开发