房地产经营与管理 教学课件 作者 隋凤琴 4.pptVIP

房地产经营与管理 主编 隋凤琴 第四章　房地产企业资金筹集 1.了解筹资渠道的概念、每种筹资方式的优缺点、自有资金的内容2.掌握每种筹资方式资金成本、资金结构对企业财务状况的影响及综合资金成本的计算方法3.熟悉不同企业采用的不同筹资决策第一节　房地产企业资金筹集的意义与方式第二节　房地产企业资金筹集渠道第三节　房地产企业筹资决策 第一节　房地产企业资金筹集的意义与方式 一、房地产企业筹集资金的意义一、房地产企业筹集资金的意义二、房地产资金筹集方法 一、房地产企业筹集资金的意义 (一)可以解决资金需求量大的问题(二)有利于分散投资风险(三)可降低筹资成本，保证资金的需求(四)有利于集中社会闲散资金，促进生产力的发展(五)有利于房地产市场的发展 二、房地产资金筹集方法 (一)融资方式取得资金1直接融资 2间接融资 (二)自我积累形成的资金(三)其他方式取得的资金 第二节　房地产企业资金筹集渠道 一、银行贷款二、社会集资三、自有资金筹集四、其他筹资方式 一、银行贷款 (一)适度举债赚钱(二)申请抵押贷款的条件1)借款人具备偿还本息能力。 2)借款人应提供指定地块的土地使用权证、开发方案、项目可行性研究报告、归还欠款途径、审核批准的建设计划书等要求提供的文件。 3)借款人应以土地使用权及其相关抵押物与贷款人办理抵押登记和公证手续。 4)借款人应在贷款银行开立贷款户和结算户。 (三)银行贷款的形式 1房地产信贷 2抵押贷款 二、社会集资 (一)房地产债券(1)按发行主体分〓按发行主体的不同房地产债券可分为房地产政府债券、房地产金融债券、房地产企业债券等，其中房地产企业债券是最常见的一种。 (2)按是否记名分〓按房地产债券是否记名可分为记名式债券和不记名式债券，记名式债券手续繁琐、流通性差，而不记名式债券手续简单、流通性好、风险小，所以一般以选择名式债券为主。 (3)按发行时间分〓房地产债券按发行时间可分为长期债券（10年以上）、中期债券（1～10年）、短期债券（1年以内），由于短期债券要求偿还时间紧迫，不利于房地产投资者作长远打算，而长期债券又面临着利率风险，所以一般以中期债券为主。 (二)房地产股票 1房地产投资者发行房地产股票的目的 2房地产股票发行的方式及价格 3房地产股票发行的种类 三、自有资金筹集 (一)企业自身积累的资金(二)主管部门投入的资金(三)联营单位提供的资金 四、其他筹资方式 (一)预售款(二)承包商带资承包 第三节　房地产企业筹资决策 一、概述二、房地产企业资金成本的分析三、房地产企业所筹资金结构分析 一、概述 (一)筹资决策的原则 1)经济性原则，力求减少费用，尽量选用低成本资金。2)适用性原则，资金的筹措要符合资金的使用情况，做到以“投”定“筹”，以“用”定“筹”，根据资金的用途来决定各种不同的资金的需要量。 3)安全性原则，资金的筹集要尽量使企业资金来源结构保持健康合理的状态。例如，负债率和还债率应控制在偿还能力范围内；应保持企业具有一定的流动和机动资金；尽量保持对企业的控制权等。 4)及时性原则，企业需要资金时应能及时可靠地筹集到所需资金。 5)效益原则，企业筹集资金应有利于增加企业自有资金或所有者资金的收益，合理利用财务杠杆作用。(二)优化筹资方案 1筹资方案的财务杠杆收益与财务风险均衡 2正确的筹资方案风险分析 一、概述 图4-1　财务杠杆收益、财务风险和资金结构关系图 一、概述 图4-2　综合资金成本率的构成 二、房地产企业资金成本的分析 (一)影响筹资成本的主要因素(二)资金成本的计算 二、房地产企业资金成本的分析 表4-1　某房地产项目筹资方案有关财务数据 三、房地产企业所筹资金结构分析 (一)资金结构与资金成本的关系1企业资金结构是否最优的标准1）综合的资金成本最低，企业为筹资所花费的代价最少。 2）筹集到手能供企业使用的资金最充分，能确保企业长短期经营和发展的需要。 3）股票市价上升，股东财富最大，企业总体价值最大。 4）企业财务风险小。 2优化资金结构的原则与方法 (二)选择不同资金结构方案中最理想的资金结构方案 三、房地产企业所筹资金结构分析 表4-2　某房地产企业计划年初的资金结构 表4-3　项目资产负债表(单位：万元) 三、房地产企业所筹资金结构分析 表4-4　项目补充资料 三、房地产企业所筹资金结构分析 表4-5　某房地产企业的筹资方案相关数据 表4-6　某房地产企业计划年初的资金结构