房地产开发与经营 教学课件 作者 瞿富强 编著 第三章 房地产开发用地的取得.pptVIP

尚辅网 尚辅网 第三章 房地产开发用地的取得 本章要点：随着土地费用在房地产项目投资中比例的增大，合法、科学、经济地取得土地使用权，是房地产开发商必须正视的问题。本章介绍了土地所有权和土地使用权、土地用途管制、土地利用总体规划和土地利用年度计划、开发用地的涵义、开发用地的类型、土地收购储备、房地产开发用地的取得方式、开发建设中的农地征收、开发建设中的城市房屋拆迁等内容。本章的重点是房地产开发用地的取得方式。 第三章 房地产开发用地的取得 概述 房地产开发用地的取得方式 开发建设中的农地征收 开发建设中的城市房屋拆迁 3.1 概述 土地所有权和土地使用权 土地用途管制 土地利用总体规划和土地利用年度计划 开发用地的涵义 房地产开发用地的类型 土地收购储备 土地所有制 土地所有制是在一定的社会条件下，拥有土地的经济形式，是土地制度的核心和基础，其法律的体现形式是土地所有权。 中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。 土地所有权 土地所有权是土地所有制的法律体现，是土地所有者所拥有的、受法律保护的、排他性的专有权利。土地所有权的法律形式指国家发给、认可的保护土地所有制的法律文件，如契约、土地所有权证书等，通过这些法律文件，土地所有权得以明晰、确定，并受到保护。土地所有权的权能构成有土地的占有权、使用权、收益权和处分权。 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有 。 全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。 土地使用权 我国的国有土地使用权，不仅仅是指使用人对土地的利用和运用的权利，土地使用权的权能构成有土地的占有、使用、收益和部分处分四项权能。 土地使用权是一种他物权和用益物权。对于出让方式取得的土地使用权，具有派生性、从属性、有偿性、有期限性、可转让性等基本特征。 土地用途管制 国家实行土地用途管制制度。 国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。 农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。 开发用地的涵义 开发用地通常是指一宗（片）位于城市规划区的，适合开发企业进行基础设施和房屋建设使用的国有土地。 城市规划区是指城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。城市规划区的具体范围，由城市人民政府在编制的城市总体规划中规定。 房地产开发用地的类型 按照土地区位划分 按照土地利用的性质和功能划分 按照开发用地的来源分类 按照对开发用地人为投入的形式及程度的不同划分 按照土地区位划分 城市土地区位是指城市中不同地段上的土地，长期受自然、经济、社会、文化等因素的影响而形成的特殊地域、地段环境。 大、中城市一般根据城市土地区位确定土地等级。 按照土地利用的性质和功能划分 在我国，城市土地利用按城市中土地使用的主要性质划分为以下类型：居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公用设施用地、绿地、特殊用地（一般指军事用地、外事用地及保安用地等特殊性质的用地）、水域和其他用地、保留地（是指城市中留待未来开发建设的或禁止开发的规划控制用地）。 在实际工作中，与房地产开发密切相关的用地类型为：居住用地，工业用地，商业、旅游、娱乐用地，办公用地，综合用地。 按照开发用地的来源分类 按照开发用地的来源不同，开发用地可分为存量国有土地和增量国有土地。存量国有土地是指城市规划区内原有的国有土地。增量国有土地是指城市规划区内被政府征收或征用的原集体所有制土地。 按照对开发用地人为投入的形式及程度的不同划分 按照对开发用地人为投入的形式及程度的不同，开发用地可分为：生地、毛地和熟地。 3.2 房地产开发用地的取得方式 土地使用权划拨 土地使用权出让 土地使用权转让 土地使用权划拨 土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 依照法律规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。 根据现行法律、法规和政策的规定，房地产开发中的经济适用住房用地可通过土地使用权划拨方式取得。目前各城市一般采用