房地产开发与经营 教学课件 作者 杨晓华温冬梅 主编 陈建敏 副主编 第九章 我国的房地产税收制度.pptVIP

尚辅网 尚辅网 第九章 我国的房地产税收制度 【学习目的】 第一节 我国现行的房地产税收 第二节 我国房地产税收制度存在的问题 第三节 物业税 【复习思考题】 学习目的 通过本章的学习，要求同学们了解我国房地产税收制度；了解我国现行的房地产税收的种类及具体的税收方法；了解我国现行房地产税收制度存在的问题 第一节 中国现行房地产税收 一、房地产税收概述 1、房地产税收的含义 房地产税收以房屋和土地为课税客体，是国家在房地产开发，流转、管理过程中，强制地向房地产纳税义务人征收的税赋。 2、房地产税收的特征 征收对象特定 征收体系复合 调节范围广泛 税源分布零散 税收收入地方 二、房地产税收的种类 （一） 营业税 1. 营业税的纳税义务人 营业税的纳税义务人是指在中国境内提供应税劳务，转让无形资产或销售不动产的法人组织和公民，包括各类企业、事业单位、行政单位、军事单位、社会团体，及个体工商户及其它有经营能力的公民。 2. 税率 如果是建筑业，营业税税率为3%。 如果是销售不动产，营业税税率为5%。 （二） 耕地占用税 1.纳税义务人 占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人，为耕地占用税的纳税人 2.计税依据 耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的适用税额一次性征收。 3.税率 耕地占用税的税率根据当地人均占有耕地面积的不同而异，全国有一个征收标准： （三） 固定资产投资方向调节税 1991年4月16日国务院发布《中华人民共和国固定资产投资方向调节税暂行条例》，从1991年起施行。自2000年1月1日起新发生的投资额，暂停征收固定资产投资方向调节税。 （四） 印花税 1、征税范围及纳税人。 印花税的课税对象是房地产交易中的各种凭证。应纳印花税的凭证在《中华人民共和国印花税暂行条例》中列举了13类。房屋因卖买、继承、赠与、交换、分割等发生产权转移时所书立的产权转移书据便是其中之一。 2、税率和计税方法。 房地产开发经营活动涉及到的有关纳税凭证和印花税税率如下： （1）商品房购销合同、建筑安装工程承包合同，按合同所载金额的万分之三由合同订立人缴纳。 （2）产权转移书据或合同、加工承揽合同、建设工程勘察设计合同，按合同所载金额的万分之五由合同订立人缴纳。 （3）借款合同或银行贷款合同，按合同所载金额的万分之零点五由合同订立人缴纳。 （4）房地产租赁合同，按合同所载金额的千分之一由合同订立人缴纳。 （5）土地使用证、房屋产权证等由领受人按每件5元缴纳。 （五） 契税 1. 纳税人 凡土地使用权出让转让；房屋的买卖、赠与和交换中承受的单位和个人，包括城乡居民个人、各类企事业单位、私营经济组织、华侨、港澳同胞、外商投资企业和外国人都是契税的纳税义务人。 2.计税依据 契税的计税依据为： (1) 国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的，为成交价格； (2) 土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定的价格； (3) 土地使用权交换、房屋交换、为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。 3. 税率 契税的税率为3－5％。 （六） 城市维护建设税 1、纳税人 缴纳产品税、增值税、营业税的单位和个人。 2、计税依据 以纳税人实际缴纳的产品税、增值税、营业税为计税依据，分别与产品税、增值税、营业税同时缴纳。 3、税率： 所在地在市区的，税率为7%； 所在地在县城、镇的，税率为5%； 所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%。 （七） 土地增值税 1. 纳税人 土地增值税的纳税义务人为转让我国境内房地产的一切中外单位和个人，包括机关、团体、部队、企事业单位、个体工商户及国内的其他单位和个人、外商投资企业、外国企业及外国驻华机构、华侨、港澳同胞、外国个人等。 2. 征税范围 土地增值税的征税范围为国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物。 3. 计税依据 土地增值税的计税依据为纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定的扣除项目金额的余额。 4. 税率 土地增值税税率采用的是超率累进税率。其税率有四级： 增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％； 增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的部分，税率为40％； 增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的部分，税率为50％； 增值额超过扣除项目200％的部分，税率为60％。 （八） 教育费附加税 1、纳税人 凡缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人，均为教育费附加的纳费义务人 （简称纳费人），但暂不包括外商投资企业和外国企业。 2、税率及计算方法 教育费附加的征收率为3％。 计算公式： 应纳教育费附加＝（实际缴纳的增值税、消费税、营业税三税税额）×3％ （九） 房产税