房地产开发与经营 教学课件 作者 杨晓华温冬梅 主编 陈建敏 副主编 第十章 物业管理.pptVIP

尚辅网 尚辅网 第十章 物业管理 【学习目的】 第一节 物业管理概述 第二节 物业管理机构 第三节 物业管理的模式与内容 第四节 物业管理的主要环节 第五节 物业管理与房地产开发 【复习思考题】 学习目的 通过本章的学习，要求同学们了解物业管理的概念与特点;掌握业主、业主大会、业主委员会概念、基本权利与义务;掌握物业服务企业的概念、基本权利与义务;掌握物业管理的模式与主要内容;掌握物业管理的基本环节;了解物业管理与房地产开发的关系 第一节 物业管理概述 一、物业与物业管理的基本概念 1、物业的含义 （1）房屋及配套的设施设备和相关场地-——《中华人民共和国物业管理条例》 （2）已建成并投入使用的各类建筑物及其相关的设施、设备和场地。——建设部物业管理培训教材。 （3）住宅区内各类房屋及相配套的公用设施、设备及公共场地——《深圳经济特区住宅区物业管理条例》。 （4）住宅以及相关的公共设施——《上海市居住物业管理条例》第三条 2、物业管理的含义 物业业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 ——《中华人民共和国物业管理条例》第二条 二、物业管理的基本特点 1、社会化 2、专业化 3、企业化 4、经营型 第二节 物业管理机构 一、业主 1、业主在物业管理中的地位 房屋的所有权人为业主。在物业管理中，业主是物业服务企业所提供的物业管理服务的对象。业主是物业管理市场的需求主体。 2、业主的基本权利与义务 业主的权利： （1）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务; （1）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议; （2）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议; （3）参加业主大会会议，行使投票权;· （4）选举业主委员会委员，并享有被选举权; （5）监督业主委员会的工作; （6）监督物业服务企业履行物业服务合同; （7）对物业共用部位、共用设施设各和相关场地使用情况享有知情权和监督权; （8）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用。 （9）法律、法规规定的其他权利。 ——《中华人民共和国物业管理条例 》 业主的义务： （1）遵守管理规约、业主大会议事规则; （2）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度; （3）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定; （4）按照国家有关规定缴纳专项维修资金; （5）按时缴纳物业服务费用; （6）法律、法规规定的其他义务。 ——《中华人民共和国物业管理条例 》 3、物业使用人及其权利、义务 物业使用人（通常简称为使用人）是指不拥有物业的所有权，但通过某种形式（如签订租赁合同）而获得物业使用权，并实际使用物业的人。 由于物业使用人首先与业主发生关系（如租赁关系），物业使用人的基本权利、义务就受到租赁合同一定的限制。 二、业主大会 业主大会是物业管理区域内全体业主组成的、体现业主意志和利益的业主自治管理的最高权力机构 。 业主大会的职责： 《中华人民共和国物业管理条例》第十一条　下列事项由业主共同决定 （1）制定和修改业主大会议事规则； （2）制定和修改管理规约； （3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （4）选聘和解聘物业服务企业； （5）筹集和使用专项维修资金； （6）改建、重建建筑物及其附属设施； （7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 业主大会决定： （1）业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权二分之一以上通过 （2）业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业服务企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过 （3）业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。 三、业主委员会 1、概念 代表业主对物业实行自治管理并协调处理个人与公众利益冲突的业主大会常设执行机构。由业主大会选举产生 2、业主委员会的职责 （1）组织召开业主大会会议，报告物业管理的实施情况; （2）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同; （3）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同。 （4）监督管理规约的实施; （5）业主大会赋予的其他职责 。 3、业主委员会的日常工作 （1）了解掌握物业管理区域、业主和使用人的基本情况 ，提出物业管理方案草案供业主大会讨论； （2）对物业服务企业的工作作出评价，提出续聘或解聘原物业服务企业的意见，向业主大会或业主代表大会报告； （3）与物业服务企业签订物业