物业经营管理-6、7.pptVIP

租赁管理 第一节 物业租赁概述 一、物业租赁及其特征 (一)物业租赁的概念 通常意义的物业租赁指的是房屋租赁。房屋租赁，是指公民、法人或其他组 织作为出租人将其拥有所有权的房屋，出租给承租人使用，由承租人向出租人支 付租金的行为。房屋租赁是房地产市场中的一种主要交易形式，租赁管理是物业 经营管理活动中的重要工作内容。 (二)房屋租赁的特点 1．房屋租赁不转移房屋的所有权 2．房屋租赁的标的是作为特定物的房屋 3．房屋租赁关系是一种经济要式契约关系 房屋租赁关系是一种经济契约关系，它体现契约双方有偿、互惠互利的关 系 4．房屋租赁关系不因所有权的转移而中止 5．租赁双方都必须是符合法律规定的责任人 (三)按物业租金的内涵划分 物业使用过程中所发生的费用，主要由税费、物业管理费和承租单元内部的能源使用费三部分组成。 (1)毛租。指出租人收取的租金中，包含了上述所有三部分费用，承租人在 使用物业的过程中，不需要再另行缴纳任何费用。 (2)净租。 (3)百分比租金。百分比租金通常也称为超出性租金，常用于零售商业物 业。 三、物业租赁管理模式 (一)包租转租模式 (二)出租代理模式 (三)委托管理模式 四、房屋租赁的行政管理 (一)房屋租赁登记备案的一般程序 1．申请 2．审查 3．颁证 第二节 租赁管理与租赁方案 一、租赁管理的概念与内容 租赁管理是针对包括写字楼、零售商业物业、出租公寓等在内的收益性物业 租赁活动的管理，包括租约签订前、租约执行过程中和租约期满时共三个阶段。 租约签订前，租赁管理的主要工作内容包括制定租赁方案与策略、租户选 择、租金确定和租约谈判与签约管理。 租赁管理的主要工作内容是 房屋空间交付、收取租金、租金调整和租户关系管理。 二、租赁方案与策略 1．确定可出租面积和租赁方式 2．编制租赁经营预算 预算是租赁管理中租赁方案的核心，预算中包括详细的预期收益估算、允许 的空置率水平和经营费用，且这些数字构成了物业经营管理的量化目标。 3．定位目标市场 4．确定租金方案5．明确吸引租户的策略 三、租户选择 四、租金确定与调整 (一)租金的计算单位和所包含的内容 租金常常以每平方米可出租面积为计算基础，通常有毛租金和净租金之分。 当使用毛租金的形式出租物业时，所有的经营费用都应由业主从其所收取的租金 中全额支付。 (二)基础租金与附加租金 (三)租金的调整 五、租约谈判与签约管理 六、租赁管理中的市场营销 市场营销人员通常从四个方面来宣传其所推广的物业： (1)价格优势。 (2)物业本身的素质 (3)良好的声誉。 (4)经济实用。 第三节 房屋租赁合同 一、房屋租赁合同的概念和法律特征 (一)房屋租赁合同的概念 房屋租赁合同是出租人与承租人签订的，用于明确租赁双方权利义务关系和 责任、以房屋为租赁标的的协议，是一种债权合同。 (二)房屋租赁合同的法律特征 1．房屋租赁合同是双务合同 2．房屋租赁合同是有偿合同3．房屋租赁合同是诺成合同 所谓诺成合同是指当事人意思表示一致即告成立的合同。 4．房屋租赁合同是要式合同5．房屋租赁合同是继续性合同 二、房屋租赁合同的基本条款 (一)当事人姓名或者名称及住所 (二)房屋坐落、面积、装修及设施状况 (三)租赁用途 (四)租赁期限 (五)租金及支付方式 (六)房屋的修缮责任 (七)转租的约定 (八)变更和解除合同的条件 (九)租赁双方的权利与义务 第四节 租户关系管理 一、客户关系管理理论简介 (一)客户关系管理的含义 客户关系管理(CustomerRelationshipManagement，CRM)，是一种通过围 绕客户细分来组织企业，鼓励满足客户需要的行为，并通过加强客户与供应商之 间联系等手段，来提高盈利、收入和客户满意度的遍及整个企业的商业策略。 客户关系管理 CRM的概念由美国Gartner集团率先提出，是辨识、获取、保持和增加 “能够带来利润的客户”的理论、实践和技术手段的总称。 CRM是一种手段，它的根本目的是通过不断改善客户关系、互动方式、资 源调配、业务流程和自动化程度等，达到降低运营成本、提高企业销售收入、客 户满意度和员工生产力的目的。 (二)CRM出现的原因和必然性 从20世纪90年代起，市场营销策略就开始从“以产品为中心”向 “以客户为中心”进行转移，开始强调并实践Customer(客户)、Cost(成本)、 Channel(渠道)、Convenience(方便性)—— “4C”。 (三)CRM对企业的