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关于“小产权房”的几个相关问题 德江县人民检察院 李先赋 一、房屋权属有关概念及分类 1.全部产权房（大产权房） （1）国家职工住房制度改革的产物。国务院《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中规定：凡按市场价购买的公房，购房者能够拥有全部产权。市场价也就是住宅市场的行市价格或牌价价格。国家和地方政府不予压低和抬高，随行就市，任由买卖双方商定，只要双方能接受，即可成交。按照市场价购得住宅的房主，也就拥有了住宅的各项支配权利，也就是拥有了房屋、住宅的占有权、使用权、收益权和处分权。在这里，房屋的全部产权与房屋的所有权是等同的，只不过是二者的提法有所不同。相对于“部分产权”而言，“全部产权”才有存在的意义。 （2）城镇住房商品化的产物。随着住房制度改革的深入，由依法成立的房地产开发企业开发建设的商品房面向社会公开出售，购房者与开发商签订商品房买卖合同，经依法登记所取得房屋产权的房屋。 2.部分产权房 同样是国家职工住房制度改革初期的产物。根据国务院《关于继续积极稳妥地进行城镇住宅制度改革的通知》，职工购买公有住宅，在国家规定的住房面积内，可以按标准价出售。职工购房后拥有部分产权，可以继承和出售，但出售要在购买5年以后才能进行，原售房的产权单位有优先购买权，售房的收入在扣除相关税费后，按个人与单位或政府各自所占的产权比例进行分配。从这里可以看出部分产权和全部产权的一些区别。部分产权与全部产权的不同之处在于，部分产权是强调永久使用权和继承权，而对收益权和处分权的行使则限定在一定范围之内。 3.小产权房 “小产权房”不是法律上的概念，而是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。具体而言主要有以下有几种情况：一是一些村集体组织或者开发商在集体土地上建造、出售的“商品房”。二是通过土地使用权流转将农民个人的自留地、承包地等农业用地集中起来用于商品住宅开发的违法建筑。三是农民个人在其依法取得的宅基地上建成的房屋出卖给非本集体经济组织成员形成的“小产权房”，或者农民个人直接将宅基地“出售”给他人建成的房屋。四是在政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售形成的“商品房”。 二、小产权房产生的主要原因分析 1.商品房房价过高。小产权房最吸引人的地方就在于其价格优势，这从另一个角度也说明了现在全国许多大中城市高企的房价正是催生小产权房的重要原因之一。和一般意义上的商品房相比，“小产权房”没有土地出让金概念，也没有开发商疯狂的利润攫取，所以，“小产权房”的价格，一般不足同地区商品房价格的一半甚至更低。“廉价”是大量城镇居民顶着产权风险购买“小产权房”的根本原因。 2.城镇住房需求旺盛。一方面城市商品房供给不足价格过高，一方面农村人口向城镇流动导致住房需求旺盛。自然而然就催生了“新的城镇人口”向城镇周边的寻求住房和住房用地的动力。 3.社会资源配置不平衡。城镇周边的农村居民看来，他们手中掌握的集体土地是一项重要资源，除此之外没有其他可资利用。所以，相当多的农民本身自己没有建设能力，为了尽快建好自己的房屋就把自己的自留地、承包地出卖以解决建房资金难题。或者以土地资源吸引建设资金合作建房实物分配。 4.农村基层组织法治观念淡漠。农民个人擅自在农用土地上建设房屋的现象得不到根本性的控制，导致有的农民没有集体观念，把自留地、承包地当做私有财产随意建房、随意买卖。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”的规定得不到切实执行。甚至有的申请宅基地，申请了出卖，出卖了再申请，村委会视而不见，随意审批。 5.主管部门监管缺位。目前，小产权房屋的开发建设还没有明确的规定加以约束，开发建设的监管同样存在缺位。有的地方为了一时政绩的需要，缺乏全局意识和长远眼光，纵容甚至支持违法占地开发，导致大量的小产权房产生。政府国土资源主管部门和房屋登记主管部门，基于种种原因不能够及时履行监管职责，总是等待违法违规现象随着时间的流逝变成“遗留问题”以后，寻求解决问题的特殊政策。 三、有关法律规定。 《中华人民共和国宪法》第八条规定：“参加农村集体经济组织的劳动者，有权在法律规定的范围内经营自留地、自留山”。第十条也规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”因此，农村土地的所有权主体是集体，既不是农民个人、农民家庭、不是村委会。村委会是村民自治组织，受集体的授权行使管理职责。农民集体行使权利的方式是村民大会和村民代表大会。涉及集体土地的重大决策必须通过村民大会和村民代表大会通过，且不得违反宪法和法律的规定，村委会无权擅自作出决定。 《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使