十一五-期间长株潭房地产业发展趋势的研究.pdfVIP

“十一五期间长株潭房地产业发展趋势研究 谢建文 (中共株洲市委党校办公室主任湖南 株洲412008) 关键词： 长株潭房地产业发展趋势 房地产业是国民经济的重要组成部分，一方面它受到国民经济发展水平的制约，另一方 面，又由于其基础性、先导性、带动性产业的地位和特点而对经济增长发挥巨大的促进作 用。“十一五”期间，湖南省重点开发长株潭及一点一线地区、各市州县治所在地、各类开 发区和资源丰富区域，将逐步建成支撑经济发展和人口聚集的重要载体。一点一线地区年均 经济增长速度高于全省2个百分点以上，到2010年，GDP占全省总量达到70％，其中长株 潭GDP占全省总量达到40％以上。长株潭经济一体化进程日益加快，无疑为长株潭房地产 业的发展打开了更加宽广的天地。“十一五”期间长株潭房地产业的发展水平，将直接影响 着该地区域经济的增长，同时也对整个湖南在中部崛起战略中产生重要而积极的促进作用。 I 十一五期间长株潭房地产业发展环境分析 1．1 外部宏观环境宽严相济 当前，就宏观层面来说，长株潭房地产行业外部发展环境可以说是正处于一种谨慎乐观 状态。 扩大内需政策支持经济上扬。一是国家经济政策支持经济强劲上扬。国家“十一五”规 划纲要指出，“十一五”期间，我国必须保持经济平稳较快发展，要进一步扩大国内需求， 调整投资和消费的关系，合理控制投资规模，增强消费对经济增长的拉动作用。二是湖南 “十一五”开局之年发展稳健。2006年，湖南经济平稳较快发展，全省生产总值为7493．17 元，增长i0．3％，扣除价格因素，实际增长8．6％。三是长株潭经济增长速度远远大于全省 收入为10495元，增长13．0％。 宏观调控难改房产“慢牛”趋势。从2003年下半年开始，国务院虽然出台了一系列针 对房地产业宏观调控政策，但是，时至今日，房地产业的发展速度并未能控制在理想的区间 内。全国房地产商品房平均销售价格增长速度虽然在逐年下降，而绝对房价的上涨却依然我 行我素，呈现出一种“慢牛”趋势。湖南省房地产业开发投资的增长速度，虽然受到了宏观 调控的影响，但长株潭房地产业发展步伐并没有因此而放缓多少，甚至还加快了与东部经济 发达地区房价的接近，无论是在完成固定资产投资、住宅平均房价、商品房销售面积，还是 住宅销售额、房屋建筑施工面积等方面，长株潭仍然保持着持续快速的上升步伐。 302 本币持续走强力挺房市“雄起”。人民币汇率改革以来，从2005年7月22日首次升值 一篇分析文章认为，到2007年底前，人民币累计升值幅度可能达到9％～10％。目前，市 场对人民币升值的预期仍在不断强化，人民币的升值预期已经形成，在未来相当长的时间 里，这种升值预期可能会一直存在。因为，在任何金融市场，当一个价格趋势形成之后，就 很难逆转，除非遇到外界强有力的冲击，才会使这种趋势发生改变。人民币升值后房地产价 格可能会继续上涨，当然，上涨的幅度会受到预期及各种政策因素的影响。 住宅消费理念有利市场拓展。温饱解决之后，住宅已成为人们的第一生活必需品。当今 人们住宅消费理念更加注重于住宅的功能空问要更合理；住宅的物理性能要改善，住宅的保 温、隔热、隔声、通风、采光与日照等决定住宅舒适度的物理性能已成为衡量住宅性能的重 要因素；住宅的设施与设备的配备水平要提高；居住区的环境与配套要完美；住宅要经久耐 用，住宅商品的高值性、固定性和耐用性要求有足够长的生命周期。人们对住宅品牌的要求 也越来越高。这些问题不是质量提高所能解决，而是性能的拓展和提升所考虑的范畴，由此 也为住宅市场的拓展打开了新的空间。 1．2 内部经济条件异常复杂 在当前国家宏观调控政策下，房地产行业房地产开发企业对自身面临的生存空间感到忧 虑。事实表明，原来那种仅仅依靠土地与囤积房屋挣钱的模式将明显滞后，应该以更快的速 度向现代企业化转型。 企业发展瓶颈面临突破。一是企业经营体制转变问题。至2006年底，长株潭三市还没 有一家真正意义的上市房地产公司，这些公司绝大部分是政企、事企不分。因此，房地产企 业如果采取国企民营、重组等手段把企业推向市场，实行经营机制、体制的转轨，还是一个 相当艰巨的任务。二是企业投资决策风险评估问题。房地产业进入新的繁荣期以来，面对热 销的市场，有些开发企业对投资决策风险评估明显不足，突出表现在大量圈地、盲目追求开 发高价房、花园别墅，任意抬价出售等，这都隐含着巨大风险。很多房地产公司风险意识不 足，跟踪市场动