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创意地产初探 戴承良 21世纪伊始前后，中国地产行业和创意产业界开始发生、发育和发展一种新地产形态，我们称之为创意地产，并从理论上作一初步探索。 创意地产是房地产业的一种门类,又是创意产业的一个分支，具有双重隶属关系。 创意地产是房地产业与创意产业融合的交叉产业。它以创新商业地产运作为核心，其主干是创意商铺、创意办公楼、创意园区，注重时尚、文脉、体验的经营。 一、创意地产的由来 1、创意地产的提出 自本世纪初起，具有前瞻性思路的房地产商开发了与创意产业包括时尚消费创意相关的一批房地产项目，如被文化部命名为“国家文化产业基地”的上海新天地、中关村创意产业先导基地中标志性项目北京第三极文化主题商场等，这可以视为创意地产发生的第一种类型：创意商铺。 2004年上半年，北京峻峰华亭推出错层创意空间，定位于为从事创意工作的小型公司与工作室提供“创意人基地”。2005年上半年，上海海上海创意LOFT开盘销售。聚焦创意产业。这些可以视为创意地产发生的第二种类型：创意办公楼。 2005年4月28日，上海为田子坊等老厂房、老仓库改建的１８家创意产业场所授牌为第一批“创意产业集聚区”；在这前后，全国各地也都出现了各种形式的创意产业场所，这可以看作创意地产发生的第三种类型：创意园区。 正因为在实践中创意地产在发生、发育和发展，引起有关人士的关注和研究，2005年12《房地产世界》杂志发表的《当商业地产遇上创意产业创意地产解码》《》，中国创意地产理论。创意地产创意地产—多元化理论与房地产整合营销的有机互动》文章。 综上所述，创意地产的提法已逐步得到业内外人士的首肯。 作为房地产一个门类的创意地产 （1）创意产业地产项目的开发 创意地产是跨产业的，具有双重隶属关系，它是房地产业的一个门类，又是创意产业的一个分支，它们共同的指向是地产的增值和效益。作为房地产一个门类的创意地产，它的地产属性涉及到土地资源、建筑的新建或改建、物业管理以及开发主体等等。 2006年开始出现了房产商在创意地产旗下开发的地产项目，比较典型的有北京首旅华远房地产开发有限公司开发的华远·企业号和中信地产东莞公司开发的中信慧坊。这类“名副其实”或“名正言顺”的创意地产项目，标志着中国创意地产已经发展为一种新的房地产形态。 北京华远·企业号等一批创意地产的出现，如《新浪房产》评论：“一种以创意经济为主导的创意地产经济开始成为北京房地产市场上一股举足轻重的新势力”。 此外，上海上实房地产有限公司在“新文化地产”旗下开发的海上海创意地产项目之后，又在策划筹建“上海十七场”。杨树浦路上的“上海十七场”以前是纺织厂，现在以纺织艺术为核心做一个创意园区。182亩地块中，从上世纪20、30年代到90年代的建筑作为文物不作动用，基本上是整旧如旧。但是也运用了很多创意办法，主题就是分两幕戏，十七个场景，所以名字也顺理改成“上海十七场”。 房产商一批创意产业地产项目的开发，从一个方面说明创意地产正成为房地产业的一个门类。 （2）创意地产政策开始出台 2006年3月23日，北京市国土资源局公布支持首都文化创意产业加快发展的四项措施： 一、结合本轮市级、区县（乡镇）级土地利用规划修编，就文化创意产业空间布局及结构规划进行研究，特别是结合全市重点新城建设，为文化创意产业预留发展空间；二、在年度土地利用计划和年度土地供应计划中予以优先保障；三、鼓励城市建成区和被清理开发园区内的闲置厂房以出租等经营方式吸引文化创意产业入驻；四、在中关村高新技术产业园区等经国务院批准保留的开发园区内的文化智力产业，比照享受高新技术企业所能享受的土地优惠政策。 这是我国地方政府部门公布的第一个和创意产业密切相关的政策文件，旨在“积极配合相关部门研究制定《首都文化创意产业投资指导目录》和《首都文化创意产业空间布局规划》”，大力支持创意产业的发展，这可以视为是作为房地产一个门类的创意地产的政策文件。 3、作为创意产业一个分支的创意地产 （1）从麦当劳做房地产说起 麦当劳的赚钱秘诀似乎在于以汉堡包为主的快餐的销售和推广特许经营店。其实，麦当劳的地产发展策略为公司带来更大的收益。 麦当劳的多数特许经营店必须租赁由公司提供的餐厅。每个餐厅的选址、设计、建成都由公司的地产部负责。作为特许店经营者可以说是不用担心开店的一切准备工作，到时交纳一定达到费用便可开张营业，另外每个月交占营业额约4%的特许经营费和占营业额约10%的场租费。显而易见，公司的场租费项收入比经营费更大，所以公司增加盈利的秘诀在于不断投资开新店。 麦当劳的创始人雷.克罗克曾说过：“其实我不仅仅做汉堡包业务，我的真正生意是房地产”。我们对这句话的理解是：麦当劳的主业还是以汉堡包为主的快餐业经营，由于麦当劳的发展战略，它又有了一个餐饮地产分支。同样的道理，创意产业在从事发展它的“行业