市场研究报告纲要.docVIP

项目概况 一、开发商：重庆市恒运房地产开发有限公司 二、项目概述 本项目位于重庆市渝北现代农业开发园区内，其位于渝北区回兴镇境内，与重庆市北部新城接壤。距重庆机场3公里，距重庆市约8公里，距重庆市寸滩深水港2公里，机场高速公路贯穿园区，并与212、渝长、渝黔、渝合、渝遂高速公路相通，极具区位、交通和地理优势（见项目所在地示意图所示）。 项目占地350亩，呈不规则形状。场地东西宽度约为673米，南北宽度约374米，由浅丘丘包、沟湾和肖家河河谷构成浅丘沟谷地貌。场地东面是国家安全局的规划用地，北面即将修成一条通往双语学校和机场高速公路的大道，而且，一条不收费的经开大道明年就要通车，其距场地只有200米左右。肖家河从场地南侧流过，为常年性小河。 项目所在地示意图 根据项目地理、位置等方面的特点，以及结合别墅市场调查的情况，决定将其定位为“美国乡村别墅”，以毗邻和双跃式联体别墅为主。 项目投资背景分析 一、我国目前房地产发展形势分析 1．当前房地产市场的主要特点 房地产交易淡季不淡，交易业务量增长较快 ，往往因节日相对集中等原因，历来都是房地产交易的淡季。今年14月份，28个大中城市的房地产转让、租赁、抵押等交易业务量增长较快。大连、武汉、哈尔滨等城市交易业务量高速增长，如武汉市商品房销售面积、存量房转让面积、房改房上市面积分别比去年同期增长了137％、92.7％、89.3％。上海今年1～4月份商品房销售面积、存量房转让面积分别为524万平方米、191万平方米，比去年同期增长52.8％、33.6％。 （2）存量市场开始启动，并带动增量市场发展，二三级市场联动的格局初步形成 住房二级市场开放以来，存量房市场交易逐渐活跃。今年14月份，宁波市三区存量房交易成交3580件，达到1999年同期的7倍，成交面积为21.66万平方米，成交金额3.74亿元，现平均每个工作日有43套存量房成交；广州商品房销售面积与存量房转让面积之比为6：1，而去年同期则为 13：1。在存量房交易中，房改房上市的增长幅度较大，上海今年14月份房改房上市成交面积55.636万平方米，成交金额12.22亿元，分别比去年同期增长95.08％、92.14％；长春市房改房上市成交占同期存量房交易面积的28％。存量房交易的日益活跃大大改善了“增量市场唱主角，存量市场唱配角”的市场结构，带来了房地产二、三级市场的联动效应，形成住房消费市场的良性互动。 （3）房地产价格稳中有升 从28个大中城市的市场交易情况来看，今年14月份房地产均价基本呈现稳中有升的趋势，但各类房地产价格则有升有降。在住宅类商品房中，普通住宅价格一直呈稳健的上升趋势，高档公寓、别墅价格较去年同期有所下降；商业营业用房价格比去年同期小幅攀升；办公楼价格则比去年同期价格水平略有下降。 房地产均价稳中有升，给了开发商投资的信心，也给了消费者入市的信号，这无疑会从投资和消费两个方面推动房地产业的发展。但同时应注意，今年14月份商品住宅新开工面积5654.62万平方米，比去年同期增长35.51％，商品住宅在基数较大的情况下新开工面积大幅增长以及商业营业用房价格的小幅增长，应引起充分的重视。 （4）房地产市场供求基本平衡，部分地区空置商品房增长势头得到遏制 今年14月，全国商品房屋竣工面积1924.98万平方米，比去年同期增长10.3％，商品房屋销售面积2153.93万平方米，比去年同期增长35.8％，商品房建设和销售情况继续保持较快的增长速度，并且同期销售面积略高于竣工面积，房地产市场供求呈现基本平衡的态势。 竣工面积小于同期销售面积说明：目前市场有吸纳近期上市商品房的能力之外，还有消化多年来积压空置房的能力。部分地区空置商品房增长势头已得到控制，空置量有所回落。 （5）个人住房消费已成为市场主体 随着城镇住房制度改革的深化，住房货币化分配制度的确立，集团购买逐步退出市场，个人住房消费逐渐成为市场主体。今年14月份，全国商品住宅销售面积为1938.05万平方米，比去年同期增长41.54％，其中商品住宅销售给个人面积为1651.08万平方米，比去年同期增长53.14％。个人买房比重上海为97.5％，天津为96.8％，长春为93％（去年同期仅为59％）。 （6）房地产市场需求出现新趋势 由于生活质量的不断提高，房地产市场需求也在不断发生变化，出现新的特点。首先，过去“人适应房”的格局已经打破，“房适应人”成为市场的导向，消费者要求个性化的住房；其次，市场上品牌小区销售良好，人们对住房的态度大为改观：住房满足生理需要的因素被淡化，精神品位层面的因素备受重视；第三，人们对住房套型、面积要求发生了变化，据长春、西安等城市调查，目前人们多倾向于选择的面积为60100平方米，套型为二室一厅、二室二厅或三室一厅，而非追