房地产税收领域的国际经验（林兰元）.docVIP

房地产税收领域的国际经验 林兰元 1）评估价值 在详细说明之前，有必要先理解房地产税的征收方法。这其中包含税基和税率两个部分，相应公式如下： 房地产税=税率×税基 上图还可以表述为：征收房地产税的总额取决于法定的房地产税率和特定房地产的价值，任意一方面的变化都会影响房地产税收的总额。 “评估价值”是一个法律术语，在有关房地产税收的法律法规中时常出现，在不同的国家，依据对房地产价值基础的不同理解，“评估价值”的内涵也有所不同。 在世界范围内，房地产税收的价值基础主要有三种，即房地产的区位价值，资本价值和年收益价值，此外还有一些国家采取的是三种价值基础的综合。在澳大利亚，新西兰等采用区位价值的国家和地区，土地等要素的区位价值被看做房地产税收的价值基础；在美国等认可资本价值的国家和地区，房屋与土地的价值被作为房地产税征收的价值基础；而在新加坡、香港、英国等地，则将房地产的年租金收益作为评估房地产税收价值基础的依据。 综上所述，各国的“评估价值”基于对价值基础概念的不同理解而具有不同的含义。当然，有些国家并没有采取上述三种主流的价值基础进行房地产税的评估，而是在房地产估价中采取某种固定的等级标准。而这类标准时常会由于某些潜规则而重新修订。 房地产税收的纳税人是由国家相关政策规定的，在绝大多数国家，房地产税由业主缴纳，而在英国、香港等地则由房地产的使用者或租用者缴纳。一般认为，由业主缴纳房地产税是更好的选择，因为一旦业主拒绝纳税，税收主管部门可以通过拍卖其房地产的方式来弥补税收缺口。 2）房地产税收主管部门 大多数房地产税收主管部门是一个设置在国家财政部下的法定委员会或专业部门，例如中国大陆的国家税务总局。这种设置的优点在于将房地产税收直接纳入国家的财政统筹体系当中。 3）各级政府 在各级政府（中央、省级、地方）当中，主要由地方政府行使房地产税的征收权和使用权。这里需要重申的是，房地产税税率可以通过前文提到的三种价值基础进行评估，但在实际操作中，地方政府会根据自身需要对税率进行调整。 4）估价方法 目前并不存在公认准确的房地产估价方法。现有的主要估价方法包括市场比较法、成本法、收益法和特征价格法（formula method）。尽管没有公认的估价方法，但仍有某些估价标准被收入了房地产税收的相关法律法规，成为公认的房地产价值评估标准。此外，估价方法的采用还取决于该地区认可何种房地产价值基础的概念。例如，采用年收益作为价值基础的地区一般不采用收入法进行估价；认可资本价值的地区倾向于采用市场比较法；而批量估价法仅适用于属性相似的同类房地产，例如公寓、单元房和标准化办公用房。 5）估价模型 房地产估价模型需要依据国家宏观经济状况和整体环境进行修正和优化。 6）市场数据收集 大多数税务主管部门都有权要求房地产业主或使用者提供房地产的相关信息，以便估算房地产的价值。因此，在房地产相关法律法规中应当对业主（或纳税人）提供估价信息的义务做出规定。 7）信息收集的有关规范 为了保证房地产税覆盖所有纳税人，需要对区域内所有房地产的信息进行收集和记录，这些信息通常被保存在产权登记部门的档案室里；当然也可以由相关法律做出规定，即房地产业主必须及时向税务主管部门报告产权变更情况，并对不及时上报信息的业主处以罚金或惩罚性征税。具体而言，在下面任一情形下，业主都应依法向税务主管部门汇报情况： （1）房地产所有权发生变更时； （2）房地产面积发生变化时； （3）房地产出租金额发生变化时； （4）当房地产以业主自用、出租或其他形式进行利用时。 8）房地产估价时点 估价时点的选择取决于国家或地区的相关政策。对于大多数存量房而言，估价时点从每年的1月1日开始，当新房建设和旧房改造完成之后，估价时点会依照房地产（包括改建后的房屋）的交易时点进行修正。 9）再评估周期 房地产再评估周期一般由国家政策规定并收入相关法律法规。通常情况下，再评估周期从每年1月份或财政年度的第一个月开始计算。而在一些估价人员稀缺的国家和地区，房地产再评估的周期一般固定为三年甚至更长。 10）估价流程 税务部门的工作人员一般分为两类，即估价人员和税务执法人员。在那些房地产评估周期为一年的国家和地区，通常先由估价人员在九月和十月进行房地产估价，之后税务执法人员会据此向业主发出征税通知。收到通知的业主有权在21个工作日内对房地产评估结果提出异议。若业主无异议，则按程序缴纳税款，若业主提出异议，则由估价人员对估价结果进行复核，若复核结果不变，业主仍有权向估价复审委员会或仲裁法庭提出申诉。在这个环节，业主可以进行自我辩护，也可以聘请私人估价师为自己提供帮助，并在委员会或仲裁法庭确定的时间与税务部门的估价人员和己方估价人员一同出席听证。法庭在进行严格审理之后会确定房地产的最终价值。最后，如果任何一方对裁决结果