物业管理师经营管理点.docVIP

　1物业经营管理的概念如何?与传统物业管理的联系与区别是什么? 　　物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务 　　物业经营管理突破了传统物业管理活动仅局限于“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理”的局限，强调为业主提供价值管理服务，满足其物业投资或企业发展战略及主营业务发展目标的需求 　　收益性物业资产的类型有哪些?各自的特点是什么? 　　物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业，主要包括写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等 　　写字楼物业是如何分类的? 　　我国尚无统一的写字楼分类标准，专业人员主要依照其所处的位置、楼宇设计装修状况和收益能力等进行分类。国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级 　　对写字楼分类一般要考虑如下12个因素：所处的位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、室内空间布置、为租户提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平和租户类型 　　零售商业物业是如何分类的? 　　零售商业物业的分类主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围三个方面 　　零售商业物业通常分为如下六种类型： 　　1、区域购物中心10万㎡ 　　2、市级购物中心3万㎡ 　　3、地区购物商场1～3万㎡ 　　4、居住区商场3000～10000㎡ 　　5、邻里服务性商店3000㎡ 　　6、特色商店 　　物业经营管理服务的目标是什么? 　　物业经营管理服务的目标，是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力 　　物业管理企业有哪些类型?各自有什么特点? 　　1、管理型物业管理企业，对物业经营管理绩效承担综合责任，处于总包位置 　　2、专业型物业管理企业，专业分包或直接受业主委托，获得物业管理业务 　　3、综合型物业管理企业，同时具备物业策略管理和物业运行管理能力的企业 　　什么是房地产资产管理? 　　由多个物业管理企业和设施管理公司来同时管理多宗物业。房地产资产管理公司负责管理物业管理企业和设施管理公司，监督它们的行为，知道它们为物业发展制定战略计划，满足房地产组合投资管理者的要求 　　什么是设施管理? 　　是一种新型的房地产服务业务，主要功能是通过对人和工作的协调，为某一机构创造一个良好的生产、办公环境 　　什么是组合投资管理? 　　包括理解和执行物业业主的投资目标，评价资产管理公司的表现，审批更新改造计划，以组合投资回报最大化为目标来管理资产，以及在合适的时机购置和处置物业资产 　　物业经营管理的三个层次及其相互关系是什么? 　　1、物业管理/设施管理 　　2、房地产资产管理 　　3、房地产组合投资管理 　　房地产组合投资管理 　　房地产资产管理(写字楼、商场) 　　房地产资产管理(公寓) 　　物业管理、设施管理 　　为了实现投资者所拥有的房地产资产价值最大化的目标，三个层次的物业经营管理必须进行有效的协调，并根据市场需求的变化主动地调整经营策略 物业经营管理中的战略性工作主要体现在哪些方面? 　　1、确定战略 　　2、确定目标 　　3、构建信息基础 　　4、决策分析 　　5、进行资产组合 　　物业经营管理中的常规性工作的主要内容有哪些? 　　1、 现金流和成本管理 　　2、 日常维修和维护 　　3、 未来维修和维护 　　4、 设施设备管理 　　5、 物业保险管理 　　2什么是房地产投资 　　是指以获得未来的房地产资产收益或增值为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为 　　房地产投资的形式 　　1、直接投资 　　1)开发投资 　　2)置业投资 　　2、间接投资 　　1)房地产企业债劵和股票投资 　　2)投资于房地产投资信托基金(REITs)，优点：收益稳定、流动性较好 　　3)购买住房抵押支持证劵 　　房地产投资的特性有哪些? 　　1、位置固定性或不可移动性 　　2、寿命周期长 　　3、适应性 　　4、各异性 　　5、政策影响性 　　6、专业管理依赖性 　　7、相互影响性 　　房地产投资之利 　　1、自然寿命周期长，易于满足使用者不断变化的需要 　　2、能从公共设施的改善和投资中获取利益 　　3、相对较高的收益水平 　　4、能够得到税收方面的好处 　　5、易于获得金融机构的支持 　　6、能抵消通货膨胀的影响 　　7、提高投资者的资信等级 　　房地产投资之弊 　　1、流动性差 　　2、投资数额巨大 　　3、投资回收期较长 　　4、需要专门的知识和经验