不动产强制执行中虚假租赁的防范与规制.docVIP

不动产强制执行中虚假租赁的防范与规制 　　[摘 要]虚假租赁的不断涌现对债权人、买受人及司法公信力都产生了严重的影响，文章认为应对“买卖不破租赁”原则进行适当的限制，并合理分配举证责任，加大对虚假租赁行为的打击力度，以最终防范和规制虚假租赁，建立更规范有序的执行机制。 　　[关键词]虚假租赁；买卖不破租赁；公示；登记 　　一、提出问题 　　[案例]张某因为投资失败负债较多，被债权人诉至法院并进入了法院执行程序。在执行阶段，张某本人下落不明，法院依法查封了张某自有的房屋并拟对该房屋进行拍卖。第三人陈某遂向法院主张保护其对该房屋享有的租赁权，并向法院出具了一份租赁合同，该租赁合同显示：陈某已于该房屋被查封前两个月与张某签订了房屋租赁合同，租期为15年，租金80万元，并约定一次性付清了全部租金。陈某还向法院出具了租金的收条，并声称房内的生活用品正是其所有。债权人认为张某与陈某虚构租赁关系以规避强制执行，但是又苦于无充分证据证明，执行因此陷入了僵局。 　　近些年来，以虚假租赁规避不动产强制执行的案例在网络、报端频繁可见。虚假租赁指的是在执行过程中，债务人为了规避自己的财产被法院强制执行，与第三人恶意串通，签订以不动产为对象的虚假租赁合同。法院在执行过程中，碰到不动产上有租赁情况是相当普遍的，但是如何甄别虚假租赁，这是对法院执行工作提出的一个难题。在涉及拍卖不动产的租赁关系中，有一些是正常的经济活动产生，这类的租赁往往租期不长，租金也是分期支付；还有一些就是债务人与第三人串通，签订虚假的租赁合同，以减少自己的损失、规避执行，该类租赁往往租期很长（甚至20年），租金却一次性提前支付完毕。 　　虚假租赁阻碍了法院执行工作的顺利开展，并且带来了恶劣的社会效果和法律效果：首先，阻碍债权的顺利实现。虚假租赁使得债权人陷入被动境地，债权人可能迫于无奈牺牲自己的利益。此外，有此种租赁权负担的不动产的拍卖成功率降至很低，甚至无人问津而最终流拍。其次，危及买受人的利益。因为“买卖不破租赁”原则的存在，买受人得到的不是完整的所有权。长期的租赁和租金的提前支付完毕，意味着即使有人愿意购买该不动产，也将面临着长期无法使用和收益的尴尬境地。再次，纵容恶意的债务人。如果不加大对虚假租赁的规制和打击，不仅会使债务人的目的得逞，还将使更多的债务人乐于钻法律的漏洞，规避执行。最后，损害司法公信力。法院在执行过程中，效率优先是重要的原则，执行工作应该迅速、及时、连续。但是，虚假租赁严重损害了执行工作的效率，执行措施不得不因此中止甚至终结，严重损害司法的权威。 　　虚假租赁的不断涌现对执行工作提出了极大挑战，如何预防、确认、减少虚假租赁是法院执行工作亟需解决的一个问题，也是非常值得探讨的一个问题。笔者从虚假租赁不断涌现的成因进行分析，由此提出规制虚假租赁的法律对策。 　　二、追本溯源 　　虚假租赁的泛滥并非毫无根源的，其最直接的原因便是因利而动。从法律依据上、从证明规则上、从处罚机制上等等看来，订立虚假租赁是一个“低风险”而“高收益”的行为。 　　（一）“买卖不破租赁”具有绝对对抗效力 　　“买卖不破租赁”是指租赁关系存续期间内，出租人将租赁物的所有权转让给第三人，原先在该所有权项下的承租人仍然可以根据其与原所有人之间的租赁合同向新的所有权人主张继续履行租赁合同。“买卖不破租赁”使得原本债权性质的租赁权准物权化，即本质上是一种债权，但是在行使上表现出某些物权的特点。 　　租赁权本是债权的一种，在民法史上有其独立的地位，但是随着社会商品经济的发展，出于利益平衡、降低交易风险、维护社会稳定等考量，立法者赋予租赁权越来越多的物权化特征。“买卖不破租赁”原则就是这样逐步产生的。罗马法最早采用的是“买卖破除租赁”原则，基于租赁权的债权性和物权的优先效力。但是到了近现代，越来越多的国家在民事立法中，将租赁权准物权化。例如《德国民法典》第566条规定住房租赁中的“买卖不破使用租赁”，第578条规定将其准用至土地使用租赁和除住房之外的房屋的使用租赁关系。[1]《日本民法典》第605条规定：“不动产租赁实行登记后，对以后就该不动产取得物权者，亦发生效力”[2]然而，值得特别注意的是：其他国家和地区在将租赁权物权化的同时大多搭配一定租赁权公示性的措施，就是要求租赁权经过一定的公示程序，承租人才享有其对抗性。例如法国民法（第1743条）和日本民法（第605条）均将租赁的标的物限定于不动产，且规定只有在租赁权做了登记时方赋予租赁权以对抗力。[3] 　　“执行不破租赁”是“买卖不破租赁”的合理延伸。租赁合同成立一般需要三个条件：一是双方当事人具有相应民事行为能力，二是双方意思表示真实，三是不违背国家法律、社会公共利益。从这三个要求来看，虚假租赁满足形式上的要求十分简便，当事