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关于完善我国物业管理制度的思考 　　[摘 要]物业管理纠纷是伴随着我国房地产业的迅速发展和物业管理的市场化而日益凸显出来的一个社会问题，因涉及千家万户的生活和生产秩序，关系社会的稳定发展而备受各界重视。文章拟从物业管理纠纷实践出发，分析物业管理纠纷频发的原因在于物业服务企业与业主法律地位的不对等，进而探讨该不对等的法律根源。针对上述问题，文章尝试提出改变此种不对等地位的构想，以期进一步完善我国物业管理制度。 　　[关键词]物业管理；业主；业主大会；物业服务企业 　　一、现行立法概况 　　目前我国在物业管理方面最重要的法律依据是2007年修订颁布的《物业管理条例》。《物权法》虽然相对于《物业管理条例》而言属于上位法，但是由于《物权法》关于物业管理的专门规定不多，因而，单就物业管理范畴而言，其重要性显然比不上专门就物业管理进行规定的《物业管理条例》。 　　围绕着《物业管理条例》，就物业管理中的某些特定问题，几个重要的法律文件先后颁布，包括2007年由建设部颁布的《物业服务企业资质管理办法》，以及2009年由住房和城乡建设部颁布的《业主大会和业主委员会指导规则》。 　　司法机关也在规范物业管理方面作出了一定的努力，最典型的例子是最高人民法院于2009年颁布的《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。 　　二、存在的法律问题 　　（一）业主的弱势地位成因 　　1.关于业主大会诉讼主体资格的疑惑 　　按照《民事诉讼法》第49条的规定，公民、法人与其他组织都具备诉讼主体资格。由此可见，业主大会是否具备诉讼主体资格的关键，在于其是否在该条文所列举的三类诉讼主体中。业主大会显然不是自然人，同时，业主大会也不是法人。一方面，“业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，是小区业主的议事机构，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益”；另一方面，“业主大会是一个自治组织，由物业管理区域内的全体业主组成，是全体业主作为成员的所有权人联合体，既不是国家机关，也不是事业单位，更不是营利性机构，同时其也不等同于企业法人，而是一个自治性质的组织”。①因此，问题的关键就在于业主大会是否属于“其他组织”的范围内。按照《最高人民法院关于适用民事诉讼法若干问题的意见》（以下简称《若干意见》）第40条的规定，“其他组织”是指合法成立，有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。按照该条的定义，业主大会是否属于“其他组织”的范畴存在着极大的疑问。这种疑问根源于对《物权法》第79条的理解。有些学者认为虽然该条规定建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有，而非业主大会所有，但是“这些资金有着特定的使用目的，即为了业主的共同利益而使用，因此相对独立于每个业主的个人财产”。②另外一部分学者则对该条文进行绝对理解，认为业主大会不具有自己的财产，因而也不能称之为“其他组织”。甚至有些学者认为业主大会连基本的组织结构也不具备，因为“它没有登记程序，也没有负责人”。③ 　　2.业主大会成立困难 　　2007年《条例》第10条规定：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。”2009年颁布的《业主大会和业主委员会指导规则》第6条再次强调了上述内容，并在原有内容的基础上增加了相关行政机关或机构的协助及监督义务。 　　然而，不难看出，表面上我国法律已经明确要求相关行政机关或机构应当在业主大会的组建过程中发挥应有的作用，但实际上，这些所谓的法律规定是非常模糊的，因而其可操作性自然是极低的。由此带来的首要影响就是行政的过度干预，即“各地在执行上述法规的时候，倾向于由基层的街道办事处或者居委会来控制而非指导业委会的成立”。④另外，按照我国现行规定，房地产行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府等一系列的行政机关或机构都有权对业主大会的组建进行指导、监督与协助。换言之，成立业主大会自然需要上述众多部门的统一协调，手续比较复杂，任何一个环节出现问题都可能延迟业主大会的成立。⑤ 　　（二）物业服务企业的强势地位成因 　　1.在物业管理方式上的矛盾 　　《物权法》第81条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”据此，物权法实际上明确了三种物业管理模式：业主自治管理、物业服务公司管理、专业公司管理。⑥ 　　然而，2007年修订颁布的《条例》第2条却大大限制了物业管理具体方式的范围，明确将物业管理方式局限于“业主委托物业服务企业管理”一种。 　　由此可见，《条例》与《物权法》在物业管理方式上的规定存在明显矛盾。《条例》使广大业主只能委托物业服务企业进行物业管理，实际上大大强化了物业服