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中国房地产市场现状分析 朱曙东工作室 一、中国房地产市场需求旺盛?   房地产市场四大需求，推动楼市长期发展。 1、城市化发展需求?  据国家统计局统计，中国城市化率达40.6%，进入快速发展期，根据世界发达国家发展进程分析，城市化率每年递增1.2-1.5%。  目前中国有近3亿农村人口在城市工作。经过多年奋斗，现已有部分收入较高者进入购房置业期。如果此类人群每年有5%的人购房，每年将会有4-5亿平方米的购房需求量（3亿×5%=1500万×25㎡=4.5亿㎡）。? 2、城市居民居住需求? 城市居民住宅需求三种类型：改善型、新婚型、富裕（享受）型。我国现有城市人口5.8亿多，如每年2%的人购房，5.8亿×2% ×30㎡=3.48亿㎡。? 根据国家统计局的数字，2007年全国商品房销售面积7.6亿平方米，同比增长23.2%，其中商品住宅6.9亿平方米，增长24.7%。2008年商品房销售面积约6亿平方米，其中商品住宅销售面积约5亿平方米。 以上分析数据反映了中国住宅市场的刚性需求，所以造成中国近几年住宅市场强劲的市场需求，形成房价持续上涨的局面。中国城市化率的增长，农村人口大量进入城市，城市居民居住需求是中国住宅市场的发展动力。 一个国家的城市化率达到70%以上，进入发达国家的水平，城市与农村的结构基本平衡。我们从上述分析中得出，中国房 地产市场蕴藏着巨大的需求空间，至少还有十年以上的快速发 展期。 3、投资需求?  房地产不但具有使用价值，而且具有投资价值。房地产的投资 由于其具有保值增值的功能，又可以出租获取回报，受到投资者的 欢迎，特别是近几年，房价一路攀升，投资者更加看好房地产市场 前景，纷纷涌入。 有关统计数据表明：有些经济发达地区的城市，购房者中用于 投资的比例高达20%以上。投资需求是房地产市场一个重要的组成 部分。? 4、投机需求?  中国有四大类资金投入房地产市场： （1）家庭存款； （2）企业不投资资金；? （3）灰色收入； （4）国际热钱。 这些资金大量进入房地产市场后，加速了房价的拉升。例如：深圳、广州等城市由于炒家的介入?，2006年底至2007年上半年，房价飚升，不到一年时间，房价上涨一倍以上 。随着国家一系列宏观调控政策的出台，严打房地产市场炒家，深圳房价快速回落，投机炒房受到有效抑制。但是，任何市场都有投机行为，只要有获利机会，炒房者仍然会择机入市。 二、房价总体呈现上升趋势 ?  1、成本构成八大要素?  房地产开发成本构成：土地、建安、规划设计、融资成本、 营销、管理、政府规费、税费等。 近几年，开发成本所有要素始终处于上升趋势，我国CPI一 直在高位运行，物价上涨、成本上升，房地产项目开发成本将会 进一步加大。 2、房价变动模式?  （1）影响房价五大要素：总成本、市场需求、供求关系、宏观政策、 策划运营。? （2）投资性资金进入?。特点：需求加大，房价上涨。? （3）投机性资金进入?。特点：需求加快，房价爆涨。??????? 3、城市房地产市场走势研判六大要素?? 中国幅员辽阔，地区经济发展水平差异很大，房价差 异也较大，评判一个城市的房地产市场状况，须从城市经济发展、土地上市量、土地存量、开发量、供应量、市场需求 量等六个方面进行分析。 4、房价趋势分析? （1）中国房价现状分析? A、房价区域差别很大。经济发达地区较大，房价较高，涨势较快； 大部分地区较低，房价较低，涨势较慢。?  B、目前处于观望期： 1、销量萎缩。? 2、房价上涨递缓，部分地区房价下降。  C、楼市现状原因：1、宏观调控发挥作用； 2、炒房者退出市场； ? 3、投资者谨慎入场； 4、刚性购房者观望等待。? （2）楼市前景分析?  中国特色：“人多、钱多、地少”，需求强劲。 房价趋势：预计10至20年内，房地产业总体上需求强劲，成本上涨，房价总体呈上涨趋势。? 5、市场问题凸现?  （1）房地产市场持续发展问题? （2）房地产市场泡沫与健康问