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小产权房 百科名片 小产权房 “小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以，“小产权”其实就是“乡产权”“集体产权”，它并不真正构成严格法律意义上的产权。说的再直白一些，“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。 目录 性质 法律属性 小产权和大产权 1、全部产权（大产权） 2、部分产权（小产权） 购买乡产权房会有什么风险 第一，法律风险 第二，政策风险 第三，开发建设的监管同样存在缺位 第四，购买后也不能合法转让过户 乡产权房屋有可能变成大产权房吗？ 律师个人观点 中央明确不许再建小产权房 小产权房的最新政策 热销原因 背景解析 小产权房热销主要原因如下 催生小产权房的主要原因 1．城市房地产价格居高不下 2．农村集体建设用地流转的空间 3．农地制度安排中的不合理 解决小产权房问题的建议 1. 短期看政策要承认现实，平衡各方利益 2. 从长期看给予农村土地真正完整的产权 3.我们提出如下三条建议 媒体讯息 性质 法律属性 小产权和大产权 1、全部产权（大产权） 2、部分产权（小产权） 购买乡产权房会有什么风险 第一，法律风险 第二，政策风险 第三，开发建设的监管同样存在缺位 第四，购买后也不能合法转让过户 乡产权房屋有可能变成大产权房吗？ 律师个人观点 中央明确不许再建小产权房 小产权房的最新政策 热销原因 背景解析 小产权房热销主要原因如下 催生小产权房的主要原因 1．城市房地产价格居高不下 2．农村集体建设用地流转的空间 3．农地制度安排中的不合理 解决小产权房问题的建议 1. 短期看政策要承认现实，平衡各方利益 2. 从长期看给予农村土地真正完整的产权 3.我们提出如下三条建议 媒体讯息 展开 性质 　　 小产权房 国家发产权证的叫“大产权房”，国家不发产权证的叫“小产权房”。“小产权房”[1]、“乡产权房”有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民根本不能够购买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。 　　和一般意义上的商品房相比，“小产权房”没有[2]土地出让金概念，也没有开发商疯狂的利润攫取，所以，“小产权房”的价格，一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低。“廉价”是大量城镇居民顶着产权风险购买“小产权房”的根本原因。 法律属性 　　那么，乡产权房的法律属性如何，其究竟是否合法、能否购买或转让？ 小产权房 首先应当明确的是乡产权房只要依法办理了相关审批手续，其就是合法建筑，法律是允许乡村集体在集体土地上建造住宅的。因此，并非只要是乡产权房就是非法建筑，其只是因销售环节存在的一些问题和现行法律法规发生冲突，才让人误认为是非法建筑。 　　既然是合法的，那么乡产权房是否可以购买和转让呢？根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。由此可见，乡产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。但这并不是说乡产权房就不能转让，而是说其转让或销售的对象是有限制的，只能在集体成员内部是可以转让、置换。 小产权和大产权 1、全部产权（大产权） 　　国务院《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中规定：凡按市场价购买的公房，购房 小产权房 者能够拥有全部产权。市场价也就是住宅市场的行市价格或牌价价格。国家和地方政府不予压低和抬高，随行就市，任由买卖双方商定，只要双方能接受，即可成交。按照市场价购得住宅的房主，也就拥有了住宅的各项支配权利，也就是拥有了房屋、住宅的占有权、使用权、收益权和处分权。在这里，房屋的全部产权与房屋的所有权是等同的，只不过是二者的提法有所不同。相对于“部分产权”而言，“全部产权”才有存在的意义。 2、部分产权（小产权） 　　根据国务院《关于继续积极稳妥地进行城镇住宅制度改革的通知》，职工购买公有住宅，在国家规定的住房面积内，可以按标准价出售。职工购房后另外拥有部分产权，可以继承和出售，但出售要在购买5年以后才能进行，原售房的产权单位有优先购买权，售房的收入在扣除相关税费后，按个人与单位或政府各自所占的产权比例进行分配。从这里可以看出部分产权和全部产权的一些区别。部分产权与全部产权的不同之处在于，部分产权是强调永久使用权和继承