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小户型住宅分析 -------------------------------------------------------------------------------- 一、小户型的概念 目前关于小户型还没有一个严格规范的界定，不同的国家，不同的城市，由于其历史、文化以及经济水平等众多因素影响而有所不同。业内认定的小户型主要是从面积上来界定，一般3居在100平方米以下，2居在80平方米以下，1居在60平方米以下的即为小户型，而将套内的使用面积在15～30平方米左右的住宅定义为超小户型。 二、小户型住宅的区域分布规律 小户型住宅的分布是依据其客户的来源，不难看出小户型住户的年龄具有两极分化的特点——年轻人和老年人，由于这两类人对于城市公共交通的依赖性比较大，所以小户型对地带的分布，又会明显地表现出聚居性。无论在哪个国家的哪个城市中，从城市空间的分布，我们可以看出小户型多聚居在以下三类地区： 一是闹市中心，包括CBD区域和市中心，这种地段小户型的出现，主要是由于地段的原因在起作用。比如在纽约CBD的核心区，就有许多出租的小户型公寓，这样公寓的业主往往是某个历史悠久的商业世家，这种繁华地段的出租物业为他们的家族创造了一代又一代人的财富，而这些小户型的租户则多是一些商界新锐人物，要么是投资公司的操盘手，要么是广告公司的创意总监，对他们而言时间永远是最珍贵的，所以他们不可能把大量的时间用在乘车进城和乘车下班的路上，所以他们大多选择租用闹市区的小户型公寓，另外再购买一幢郊区的别墅，过一种典型的“5+2”式生活。 第二类小户型集中的地方则是城市轻轨交通的车站附近，在此居住的居民多为年轻的上班一族，他们由于买不起市中心的房子，但又要每天准时到市中心去上班，所以他们最乐于购买轻轨车站附近的小户型物业，这样住宅与车站在15分钟步行距离以内，不需要任何换乘工具，就可以直接乘地铁上下班，而轨道交通最大的特点就是没有红绿灯，准时准点，所以轻轨快速交通的车站附近，总会聚集大量的小户型物业，这也就是国外通常所说的联合开发的概念。 第三类小户型聚居地则是以工作为导向的。比如在大学城附近部分学生和教师的聚居，在科技园附近IT产业人士的聚居，在电视台附近广告人的聚居等等。这种聚居也都会为这附近带来相当一批小户型住宅的投资者，从而为那些需要依托某个专项区域工作的人士提供生活工作上的便利。 从上述三种聚居不难看出，小户型的聚居地往往和时间有着重要的关系，人们暂居于小户型的目的往往大多数是为了求得时间上的节约，这种节约要么通过接近工作场地，要么通过接近城市交通设施，之所以有这种需要，还是由于小户型的暂居性决定的，因为小户型暂居一族都是缺少时间的人。 三、小户型发展的历史进程及趋势 小户型的划分应当具体到产品的局部特征，至少可以划分为五代小户型： 第一代小户型只是单纯的小面积住宅，从生活需求、心理需求、室内环境这三个因素讲，第一代小户型存在很多不足，例如容积率高、空间过于狭小、配套设施相对落后； 第二代小户型是在对市场与产品进行了仔细分析、定位后，整合各类资源，在产品理念与营销企划上都有所突破和创新，全装修概念开始现身； 第三代小户型使用功能越来越完善，除酒店式公寓、产权式酒店以外，还引入了商务概念，在房型设计上出现了“买平面、送立体”的复式房型； 第四代小户型在硬件方面朝国际上流行的酒店公寓看齐，配置中央空调、集中热水以及喷淋到户，使住户真正享受到星级酒店的硬件设施，在管理方面聘请境外知名管理公司实现真正的酒店式管理； 第五代小户型走“小户型、大社区”的开发模式，通过良好的室外空间体现其居住的舒适性。小户型和普通住宅混合的形式出现，小户型既可以享受以前类似产品没有的绿化景观，又可以以一个相对独立的区域不被小区的普通客户打扰。 综述： 未来小户型发展将呈现三大特征： 　　　趋势之一：虽说小户型是暂居性、投资性很强的房屋、但小区规划、小区配置等许多地方会有更高的要求； 趋势之二：小户型以最小的面积单位为设计基础，同时具备可持续发展的空间，空间可根据客户不同的要求进行再次调整，真正做到“量体裁衣”如：北京的“空间蒙太奇”； 趋势之三：小户型实行菜单式全装修是住宅的大飞跃，它实现了住宅从半成品走向成品。菜单式装修将促进土建设计与装修设计相结合，使未来房型的居住功能更为完善。 说到底，小户型是供人们居住的房屋，因此，无论如何发展，小户型将对居住功能最大化回归，走最大化地适合人们的居住需求的方向，最大化地满足人们对居住要求的不断提高。 四、小户型的特点及功能上的创新 小户型住宅具有暂居性的特点，投资性和居住性同样重要。 小户型是过渡性产品，长期回报率低，利润空间较大户型要小。 小户型并不意味着不舒适，而且我们同样也要明白另外一个方面，那就是小户型特别是