房地产企业融资途径与融资结构研究.pdfVIP

M.A. Dissertation of Chongqing University Study on Financing Channels and Structure in Real Estate Enterprise M.A. Candidate:Ou Long Supervisor: Prof. Ren Hong Major: Management Science and Engineering Faculty of Construction Management and Real Estate Chongqing University, Chongqing, China. October 2007 摘 要 随着中国经济水平的提高和投资渠道的多元化，房地产及其相关投融资活动 受到越来越多的关注。房地产业的资金运动特点和金融业对经济增长的带动功能， 促使了房地产业与金融业的融合，显现出金融市场与房地产市场不可分割的特性。 目前，中国的房地产市场是实体经济和虚拟经济结合程度最差的市场之一。 在房地产企业融资的大环境下，财政、法律、宏观调控等因素极大的影响了房地 产投资的资金来源。同时，资本市场的发达程度和金融法律制度的完善程度更决 定了房地产行业的资产分散程度及其资源分配方式的效率，因此健全的资本市场 与制度环境是未来中国房地产金融业得以发展的根本前提。 一方面，中国的相关融资政策与金融系统整体发展程度造成了房地产开发企 业资金来源主要由自有资金、银行贷款和销售回款三方面构成。然而，在中国向 市场经济的全面转型的过程中，高速发展的房地产业与金融业共同促使了这种融 资方式的巨大转变，房地产企业大量涌进证券市场，将直接融资方式视为战略性 扩张途径，在此基础上忽略了均衡的融资结构才是保证房地产业持续稳定发展的 根本所在。 另一方面，中国庞大的中小型房地产企业数量与房地产业国民经济支柱产业 的定位不相适应。随着房地产业结构调整力度的不断加大以及中国加入 WTO 的影 响，中小型房地产企业追求短期目标、经营规模狭小、融资能力低下的劣势已经 不适应房地产市场与金融市场的融合与发展；而对于优势房地产企业来说，股权 融资虽然推动了存货量与资产规模的快速增加，促进了收益总额的成倍增长，却 也激化了土地储备的竞争，使得资产规模与效率不相适宜，扩大了房地产企业短 期风险头寸。由此导致整个房地产业忽略了资产与负债的期限结构匹配才是决定 房地产企业长期安全的核心因素。 基于以上两方面考虑，本论文较为系统性的研究了：① 房地产企业融资理论 基础与环境；② 中国房地产企业的融资现状；③ 中国房地产企业融资效率的综 合评价；④ 中国房地产企业的融资渠道创新；⑤ 国外优势房地产企业的启示等 几大板块，同时，在此基础上提出：中小型房地产企业资产重组的趋势势在必行， 融资的大环境趋势更适合优势房地产企业的发展，而股权融资并不能从根本上解 决中国房地产企业短债长投的问题，引入长债化解短债长投的危机，使资产与负 债的期限结构匹配，才是决定房地产企业长期安全的核心因素。 关键词：房地产企业，金融市场，融资途径，融资结构 I ABSTRACT With the increasing economy level and the various modes of investment, people have paid more and more attention to real estate and it’s related investment activities. Funds characteristics, in financial industry and real estate industry, bring not only the increasing economy, but also cause the comb