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第三章 房地产价格的运动与空间分异 第一节 房地产价格波动与周期 一、经济周期与房地产经济周期 经济周期的阶段与特征：复苏、繁荣、衰退和萧条 二、房地产价格波动与周期的实际 历史的总结 西方国家的事实 中国的事实 90年代中国经历了第一次房地产经济周期。 90年代末到2007年，中国经历了第二次房地产经济周期。 图3-3 上海市1990到2005年住宅均价 1980以后香港房地产价格的变动 三、房地产经济周期的解释 建设滞后的理论 金融放松和约束理论 基本面理论 理性预期理论 一、房地产升值涵义 房地产升值是指在社会经济正常发展的条件下，房地产内在市场交换价值不断上升的趋势。 一、房地产升值涵义 二、对房地产升值原因的探讨 其特定的供求关系所决定 土地的价值是受其效用制约的 随着经济的发展，土地中积累了越来越多的人类劳动，也必然引起土地升值 随着经济的发展，土地相对于货币资金的效用日益提高 三、政府对房地产升值的调控 控制土地供应量 控制房地产投资规模 实施房地产价格管理 通过税收来合理分配房地产升值收益 通过规范房地产交易行为，抑制投机行为 一、房地产泡沫的涵义 房地产作为资产的市价场平均格(房地产售价)严重脱离其基本面(租金),高于理论价格(通过租金贴现而形成的价格)并使得其与理论价格的偏差持续增大. 二、房地产泡沫经济的危害 1、破坏稳定的宏观经济环境 2、破坏社会生产和资源配置效率 3、阻碍工农业的发展 4、加大贫富差距和国民收入不平等 5、破坏金融秩序，导致银行危机 三、对房地产泡沫成因的探讨 理性预期（穆恩、卢卡斯、萨金特等） 行为预期 1979年美国普林斯顿大学的心理学教授丹尼尔·卡内曼（2002年度诺贝尔经济学奖获得者）和特沃斯基（Tversky）提出的展望理论 理论内涵：人在不确定条件下的决策选择，取决于结果与展望（预期、设想）的差距而非结果本身。 三类心理偏误 （一）与展望理论相关的心理偏误： 1、偏好逆转：大多数人在面临获利的时候是风险规避的； 面临损失的时候是风险喜好的； 2、损失规避：在收益和损失的临界点上，给予损失过高的权重。 3、确定效果：高估概率极小的损失或收益 ；低估概率极大地损失 或收益 （二）与启发式判断相关的心理偏误 （三）与框架依赖相关的行为偏误 三、对房地产泡沫成因的探讨 特殊原因 资源稀缺、供给弹性小 信息不对称 与金融的特殊关系 政府干预失误 四、关于房地产泡沫的识别 房价租金比（P/R) 房价收入比=住房平均价格/居民户平均年收入 空置量和空置率=空置房产/存量房产 5%-10%合理区；10-20%危险区，20%极度危险 房价增长率与GDP 增长率。 五、房地产泡沫的预防 1、加强对房地产市场的宏观监督和管理； 根据收入水平确定投资规模；防止炒楼；调整开发结构（保障房、经济适用房） 2、建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度 3、强化土地资源管理 4、加强金融监管力度，合理引导资金流向 城市房地产价格的空间分异模式 * * 时间 潜在GDP 衰退 繁荣 GDP 复苏 繁荣 衰退 图3.1 经济周期曲线 长周期(40-60年，康德拉基耶夫，技术发明） 中周期（7-11年，朱格拉，投资品生命周期） 短周期（2-4年，基钦，外生随机） 图3.1 日本东京1984－1995年的房地产市场 图3.2: 美国西部地区部分城市1975至2005年的房地产市场 上海 1、1980-1990年的和缓波动周期 2、1991年-1998年的剧烈波动和波沫形成并破裂周期 3、1998年以后的“后泡沫”时期 第二节 房地产升值 房地产升值实质是土地的升值 8.2 0.8 19.0 1955－1969 日本 5.6 3.0 12.0 1950－1962 意大利 5.5 4.3 21.0 1950－1966 法国 1.7 3.7 12.0 1960－1969 英国 6.0 1.5 6.0 1956－1966 美国 国民收入 (1948－1967） 消费品价格 (1948－1967） 地价 （现行价格） 年度 国家 表3－1 若干国家地价、消费品价格，国民收入年平均递增率（％） 房价升值谁受益？ 第三节 房地产泡沫 美国：1923-1926年的美国佛罗里达州房地产泡沫 日本：70年代积累，90年代破裂； 东南亚危机1997  市中心 图3.6 支 A