保障性住房共有产权及份额研究.doc

保障性住房共有产权及份额研究 邓小鹏，莫智，李启明 [摘要]将共有产权引入我国保障性住房是一种租售并举制度的重大创新，改变了由单一主体投资购房的局面。在总结共有产权住房按份共有的法律特征和覆盖人群的保障特征的基础上，对其定义和内涵进行了明确的界定，并辨析了份额的概念。通过考察国内外实践做法归纳出4类产权份额计算方式，进而采用逻辑推理找出份额比例与计算方式的关系，比较了各自的优劣。最后在住户使用费的认定和政府产权份额计算原则等方面给出了完善当前政策的建议。 在很长一段时期内，我国的经济适用住房一直采取只售不租的供应方式。为解决现有制度中存在的缺陷，国内部分城市从2006年开始尝试在保障性住房中建立政府与个人共有产权房的制度，引起广泛关注，一些学者对此进行了深入的研究。 1、共有产权保障性住房的界定 共有产权保障性住房的最大特点是产权按份共有，其性质具有以下特点： 1.1 共有产权不同于半租半买 现阶段，我国保障性住房供应的基本形式通常有廉租房（完全出租型）和经济适用房（完全出售型），共有产权保障性住房不能单纯地理解为介于两者之间的“半租半买型”。这是因为根据我国《物权法》，首先按份共有人共同享有一个所有权，一方共有人不单独享有完整的所有权，也就没有将其所有权对应的房产或者其使用和占有权进行出租这一法律处分的权利；其次按份共有的房屋，作为所有权权能之一的使用权的实现建立在一个完整功能的实体上，按份共有人不可能按其份额进行物理上的分割并将其出租，因此，从现行法律和法理分析来看，都不可能存在“租赁”关系。 1.2 共有产权不同于有限产权 我国的经济适用房的土地使用权通过行政划拨，实际上相当于政府的投资，因此可以认为政府在经济适用房整个房产和地产上与住户共同出资。但是，这种行为只形成了有限产权，即住户的产权虽然是残缺的、不完整的、受限制的，却仍然是住户独有的。而共有产权则是产权多方共有，尽管另一方出资人（如国家）可以对另一方产权的效力进行限定，使其表现出有限产权的一些特点。因此，在我国当前的住房登记确权制度下，有限产权和共有产权的区别就在于权利主体是否是唯一的。在有限产权制度下，一方共有人的产权在获得伊始就是明确的、不完全的，但在共有产权制度下，共有人之间可就权利义务分配“讨价还价”，产权“有限”的形态并不是必然确定的，由共有人的内部关系决定。 2、共有产权保障性住房的份额 份额也称“应有份”或“应有部分”，是按份共有区别于共同共有的基本的特征之一。许多学者将份额和份额权等同理解，但在使用上又有所区别、纠缠不清。份额权是指在按份共有的条件下，各共有人对于共有物所享有的权利，以及所应当承担的义务。它首先表现为所有权，是按份共有人对属于自己的那一部分份额享有的所有权。 2.1 份额的性质 对份额的法律性质的看法，长期以来存在争论，出现了“实在部分说”、“理想部分说”、“内容分属说”、“计算部分说”和“权利范围说”等不同主张。其中权利范围说为大多数学者所采纳，认为在多人享有一个所有权时，为避免相互间权利的冲突，不得不规定一定的范围，使各人在其范围内行使其权利，这个范围就是各个共有人的应有部分。简而言之，份额就是各个共有人行使权利和承担义务的范围，即共有人份额权的大小和边界在哪里。这个范围可以通过多个角度表征，其中数量比例是最为直观的一个方面。 2.2 份额的特点 （1）份额抽象地存在于共有财产的任何一部分上。份额并不局限在共有物的某一特定部分之上，共有人根据其应有份额可以对共有物的任何一个部分行使权利，即占有、使用和收益权及于共有物的全部。 （2）份额是抽象的，而不是具体的范围。既然份额权及于共有物的全部，那么对应的份额不是将共有物进行实际、绝对分割的量。由于共有人的份额抽象存在于共有物的任一细微部分上，因此准确而严格地说它是一个相对的量（但不意味着不能计算）。不同共有人之间份额的差别仍然要通过一个量体现出来，以此作为行使权利的依据。 例如甲乙双方按份共有一套住房，分别享有70%和30%的产权。如果甲乙将房屋按70∶30的量（如房屋材料体积、质量或者对应的价值量）进行分割，就意味着进行了绝对量的分割，这是没有意义的。但是在权利范围上：对于占有和使用，理论上甲乙存在使用时间和使用空间分割利用的可能；对于收益，甲乙可以按70∶30分享；对于处分，甲乙的份额大小决定了其决策权的大小（当然，不能侵犯各自法定或约定的权益）。 （3）份额是对所有权量的分割，而不是就所有权质的分割（权能的分割）。量的分割和质的分割没有必然的关联。所谓权能的分割，是将所有权的占有、使用、收益和处分的权能进行分割，分别为不同的人享有。例如某人享有占有、使用权能，对共有物实行占有、使用；另外的人享有收益权能，对财产的收益享有权利。 总之，份额的意义在于对所有权进行了“量的分割”