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城市土地价值获取机制分析( 张娟锋( ( （浙江大学房地产研究中心，浙江 杭州 310058） 摘要：在快速城市化的进程中，土地价值不断增加，如何有效获取城市土地价值并重新分配对于城市建设极其重要。租、税、费是目前土地价值获取的主要途径。但税收体系不完善、征收和使用机制不合理造成了土地价值获取的低效率。借鉴香港等地的经验，完善房地产税收体系，强化税收征管并合理配置相关收益，有助于提高土地价值获取和使用的绩效。 关键词：土地价值获取；机制；香港 土地价值获取机制是政府通过收取土地及不动产的租金，征收各种形式的依附于土地及不动产的税费，形成政府收入，进而将这些收入在城市基础设施与公共服务中进行重新配置的一套机制。随着城市化进程的加快，土地不断增值，其中大部分收益被房地产企业或个人获取。政府仅获得了一部分收益，而这部分资金又被用于一般财政支出项目，无法保证城市建设、住房保障等方面的资金需求，造成了土地收益在循环过程中的流失。目前，政府实施了一系列的政策措施，从调整个人住房营业税、提高建设用地有偿使用费、清算土地增值税，到实行土地出让金收支两条线管理，如何保证政府在土地开发过程中获取正当收益并进行有效配置成为了当前的重要议题。 一、城市土地升值现状及其增值收益归属 当前，我国已经步入快速城市化阶段，城市化率从1978年的18%提高到2006年的43.9%。随着城市区域范围的扩大、基础设施的完善与城市人口的增长，土地价值处于不断增加的过程中。2000年－2005年，全国主要城市的综合地价平均增长8.25%，商业用途地价平均增长8.13%，居住用途地价平均增长11.96%。 土地增值收益应该归属于国家，并通过一定的途径返回给城市，而不是开发商和个人。首先，我国土地实行全民所有制和集体所有制。政府通过行政划拨、出让或租赁等形式将土地的使用权转给个人或者单位，国家保留土地的所有权。在这种公共租赁制度下，政府作为土地所有者拥有土地价值增值的开发权和收益权。城市和社会的发展是土地增值的根本动力，而这又离不开政府与社区居民积年累月的社会资本投入。因此，应建立高效的城市土地价值获取机制，形成政府收入，并将这些收入在城市基础设施与公共服务中进行重新配置，防止土地价值的流失。 二土地使用权是政府作为土地的所有者将土地使用权在一定年限内让与土地使用者时所收取的费用。5505亿，是房地产税收收入的3倍。但是土地出让金是以土地出让为基础的，而土地资源的有限性决定了土地出让金收益的局限性。同时，由于我国实行的是土地批租制度，国家一次性收取数十年后的土地租金，这样势必会造成土地收益更多地被当代的政府所获取，而影响了以后政府的土地收益。 表1 国内房地产税收情况 征税 环节 税种 纳税人 计税依据 税率/税额 取得 环节 耕地 占用税 占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人实际占用耕地面积提供劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人转让国有土地使用权、地上的建筑物及附刏物并取得收入的单位和个人 转让房地产所取得的增值额承受转移土地、房屋权属的单位和个人3%—5% 保有 环节 印花税 与房地产相关的在 中华民国领域内书立者 典卖、让受及分割 不动产契据的金额 千分之一 城市 房地 产税 产权所有人 （针对外商投资企业和外国企业标准房价标准地价标准房地价标准房地价城市、县城、建制镇和工矿区产权所有人房产原值一次减除10%至30%后的余值在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人实际占用的土地面积价值获取城市土地价值获取机制城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费，转化为统一收取的物业税。多税种、多环节、重复课税的现状简税制、宽税基、低税率的从不同渠道搜集有关财产税、纳税人以及市场的信息逃偷漏税行为进行严厉打击。Eddie Chi-Man Hui Vivian Sze-Mun Ho.Land value capture mechanisms in Hong Kong and Singapore[J]. Journal of Property Investment Finance. 2004 (22): 76-100 杨柳,陈艳.不动产税的国际比较及我国不动产税的改革[J].特区经济.2006(3):169- 171 王惠.各国土地税法的比较与我国土地税法体系的完善[J].经济师.2004(2):69-70 陈多长.中国土地税制的缺陷与改革设想[J].中国房地产.2001(8):19-22 许合进.我国土地税立法的完善[J].税收与法制.2000(1):71-73 谢伏瞻 (任超群（1985－）浙江台州人，浙江大学管理学院硕士研究生，研究方向：土地经济；( (张娟锋（1979－），男，河南温县人，浙江大学管理学院博士研究生