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房地产企业开发策略期权博弈分析 齐宝库，江澄，张劲松 [摘要]运用博弈论研究方法，分析房地产市场三方主体———房地产企业、政府、购房者间的新制衡关系，考虑到房地产市场特性，加入实物期权分析因子，构建了房地产企业与政府和购房者构成的市场环境的博弈模型，分析得出期权因子是博弈核心，并据此探讨房地产企业开发策略，提出应尽快开发中小城市房地产的策略建议。 1、引言 研究企业开发策略有很多方法，多是在搜集详实的历史资料后，通过分析统计，并在假设市场没有重大波动的前提下选择开发策略。尽管方法在革新，但问题仍存在，当非常规事件发生，以历史数据为研究基础的传统研究结论往往无效。 为解决此问题，作者将博弈论和实物期权理论运用到房地产企业开发策略研究中。博弈论从不变的经济体自利主义角度出发，分析策略选择间动态关系；实物期权理论使博弈论更加适合房地产企业策略选择的研究。在房地产行业研究文献中，较少应用期权博弈分析法，近几年，崔晏研究了实物期权博弈模型在房地产投资中的应用；曹国华和刘宝森以期权博弈的新视角研究了房地产市场过热投资现象；洪开荣和叶超对房地产投资的期权博弈理论进行了综述等。 本文将房地产市场多方主体简化，以房地产企业为中心，构建房地产企业与市场环境方（由政府和购房者构成）的博弈模型，加入实物期权分析因子，更加清晰地分析市场环境的改变如何影响房地产企业的策略选择，以期提出策 2、房地产市场三方主体制衡关系 房地产市场逐步由卖方向买方转变，购房者在房地产市场中的博弈地位上升，房地产市场供求关系处于对峙和博弈的阶段，制衡关系发生新的变化。首先，房地产企业面临困境。在金融机构银根紧缩的同时，房市拐点销售低迷，大部分房地产企业陷入资金链断裂的危机，房地产企业须谨慎选择开发策略。其次，购房者持币等待。虽然房地产企业的促销策略和政府优惠政策在一定程度上刺激了房地产市场，但仍无法将刚性需求转化为刚性消费，购房者观望情绪浓厚。再次，政府出台经济刺激政策。政府的目标是，从宏观上，防止经济衰退，稳定市场；从微观上，提高购房者的购买欲望，恢复经济。但政府又不愿阻碍房地产企业自身的合理调整，以拉回虚高的房价。房地产市场三方主体制衡关系如图1所示。 但因房地产是不动产，房地产市场制衡关系地区差异较大，具有代表性的是大型城市（如北京、上海、深圳等）和中小城市。 大型城市房地产市场制衡关系明显，房价虚高，市场低迷。大型城市早年房价上涨过快、泡沫成分高、市场过热，房价涨跌已不围绕经济价值波动，虚高的房价超过购房者支付能力，导致房屋空置率居高。加之金融危机的发生，购房者在房地产市场中的交易地位上升，处于“追涨杀跌”购买习惯的“杀跌”持币观望阶段，房地产市场交易量持续下降，制衡关系明显。 中小城市房地产市场制衡关系较弱，房价适中，市场看好。中小城市房价升温，一是因经济发展使土地资源的稀缺度提高。二是因区域性差异，中小城市房价起步低且有滞后性，上涨空间相对较大，涨幅较平稳，住房真实需求旺盛。且中小城市居民参与金融投资的不多，当地企业多以内需为主，受金融危机的影响较小，市场波动不大，制衡关系较弱。 3、房地产企业开发策略模型构建 3.1 理论简介 3.1.1 构建博弈论理论框架 房地产市场内博弈各方不想被其他方预测到策略选择，在多次重复博弈中尽量避免策略选择带有规律性。于是房地产市场内房地产企业条件不相同的情况，可导致策略选择的随机性，符合混合策略博弈的特征。构建混合策略博弈模型：市场U中有房地产企业W1，W2，…，WK，在博弈G=｛W1，W2，…，WK；U｝中，博弈方i的策略空间为Wi=｛Wi1，Wi2｝，则博弈方i以概率分布Pi=｛Pi1，Pi2｝随机选择策略。 3.1.2 引入实物期权分析因子 由于我国房地产市场环境具有不确定性、投资不可逆性和可延迟性，以及房地产企业的开发策略选择具有不确定性和可延迟性的特点，所以房地产市场内博弈各方的策略选择都具有实物期权价值，而且具有“先动劣势”或“先动优势”的特点。于是作者在博弈模型的讨论中设置了期权分析因子，使博弈理论更加适用于房地产企业的开发策略选择研究。 3.2 构建开发策略模型 3.2.1 假设 博弈的参与方为房地产企业、购房者和政府，博弈各方完全理性，并且进行策略选择时遵循利益最大化的原则。 3.2.2 模型构建 因大型城市房地产市场制衡关系明显，而这种制衡关系是房地产企业追求利益最大化的不利因素，所以本文以大型城市房地产市场为背景构建博弈模型，能更清晰地分析采取何种开发策略可弱化制衡关系，利于房地产企业获益。模型将房地产企业作为一方，开发策略为开发大型城市、开发中小城市；大型城市市场环境方作为假想方（由购房者和政府构成），综合策略选择结果有市场需求增长、市场需求萎缩。则考虑单一房地产企业在大型城市范围内所获收益，模型可简化