公有住宅售后小区物业服务费调整有关政策解答.doc

公有住宅售后小区物业服务费调整有关政策解答 一、为什么要继续对公有住宅售后小区物业服务费进行调整？ 公有住宅售后物业服务费收费标准是1996年确定的，10多年来，劳动力成本持续上升，水、电等能耗和维修材料费用不断上涨，导致物业服务成本逐年上升，公有住宅售后小区出现了物业服务企业经营普遍亏损，部分小区服务标准降低，物业服务得不到正常维持，物业服务水平难以提高，人民群众的物业服务满意度较低。为此，2012年市房管局和市物价局在广泛调研的基础上，制定了公有住宅售后物业服务费调整方案，通过逐年调整物业收费标准，逐步使物业服务收费标准与物业服务实际运营成本接轨。 2012年9月1日启动公有住宅售后物业服务收费调整工作以来，从整体情况来看，本市4500多个售后房小区和售后房、商品房混合小区中，已有90%的小区物业服务收费标准进行了相应调整，物业服务企业经营亏损的状况得到了一定程度的缓解，售后房小区的物业服务质量有了一定提升。但是，2012年收费标准调整后与服务成本仍有一定差距，再加上2013年劳动力成本持续上升，物业管理仍处于入不敷出的状态。 今年市房管局和市物价局在对公有住宅售后小区物业服务成本进行反复测算，并广泛听取物业服务企业、业委会、居委会代表意见和建议的基础上，经市政府同意，出台了《关于调整公有住宅售后小区物业服务收费标准的通知》（沪房管物[2013]385号）。 二、此次公有住宅售后小区物业服务费调整涉及哪些收费项目？调整的标准是多少？ 未组建业主大会的公有住宅售后小区，公有住宅售后房屋物业服务费调整涉及的收费项目为管理费、保洁费和保安费三项，不同户型的收费标准不同（具体如下表所示，单位：元/月·户）。 户型 管理费 保洁费 保安费 小计 多层 高层 多层 高层 小套 7 8 7 11 25 26 中套 9 11 9 15 33 35 大套 11 14 11 19 41 44 （注：小套指一室户、一室半、一室一厅和一室二厅等户型；中套指二室、二室半、二室一厅和二室二厅等户型；大套指三室、三室半、三室一厅、三室两厅及以上户型。） 已组建业主大会的公有住宅售后小区，由业主大会或业主委员会与物业服务企业协商确定管理、保洁和保安等物业服务标准和收费标准。物业服务标准超出《上海市公有住宅售后小区物业服务标准》的，相关服务费用的收费标准可根据实际情况予以相应提高。 公有住宅售后物业服务收费调整方案明确调整年度为当年9月1日至次年8月31日，考虑到今年本市实际情况，此次调整后的物业服务费标准延迟至2013年12月1日起施行。业主大会或业主委员会与物业服务企业另有约定的除外。 三、此次调整为什么要分户型确定不同的收费标准？ 目前，本市公有住宅售后物业服务费采用按户计费的方式，与商品住宅物业服务费按房屋建筑面积计费的方式不同。针对公有住宅售后小区存在按户型收费和不按户型收费的实际情况，从理顺本市住宅物业服务收费价格机制的角度出发，为将来实现公有住宅售后与商品住宅物业服务收费并轨做好前期基础性工作，去年先统一并提高了收费标准，今年再按照户型大小确定不同的收费标准，大户型收费标准高，小户型收费标准低，逐步向按建筑面积计费方式平稳过渡。 四、公有住宅售后小区中公房承租人原先支付的保洁费、保安费标准是否也要予以调整？ 公有住宅售后小区中公房承租人根据约定已经按照公有住宅售后标准支付保洁费和保安费的，此次物业服务费标准调整后，应当按照本小区公有住宅售后物业服务费标准支付保洁费和保安费。 五、公有住宅售后小区应当通过哪些程序调整物业服务费标准？ 根据公有住宅售后小区组建业主大会的情况，采取两种不同的调整程序： （一）小区已组建业主大会 业主大会或业主委员会与物业服务企业可根据《关于调整公有住宅售后小区物业服务收费标准的通知》和《上海市公有住宅售后小区物业服务标准》协商确定本小区物业服务标准和收费标准，并在小区内予以公告，公告后即可施行。因物业服务标准超出《上海市公有住宅售后小区物业服务标准》而需要提高物业服务费收费标准的小区，调整后的物业服务费标准必须经业主大会表决同意后方可施行。 （二）小区未组建业主大会 物业服务企业应当根据《关于调整公有住宅售后小区物业服务收费标准的通知》和《上海市公有住宅售后小区物业服务标准》确定小区物业服务标准和收费标准，报物业所在地房管办事处，并在小区内公示七日。公示期间，物业服务企业应当对业主提出的疑问进行解释说明。物业服务企业解释说明后，业主仍有异议的，物业所在地房管办事处应会同居民委员会做好协调解释工作。公示期满后，物业服务企业应当将公示的物业服务费标准等相关资料报物业所在地的区县房管部门和物价部门备案后施行。 六、公有住宅售后小区物业服务费标准调整后，政府部门对物业服务有何监管措施？ 各级房管部门将进一步