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浅议物业管理行业发展趋势 上海市物业管理行业协会 蔡兴发 上海市建纬律师事务 宋安成 自1981年深圳第一家物业管理公司成立以来，物业管理作为一个与普通百姓息 息相关的行业，经历了26年的快速发展，中间有无奈、有质疑、有变革、有酸楚、 有喜悦，但更多的是困惑。就物业管理行业来讲，还有许多局要破，许多结要解， 《物权法》规定的物业管理模式究竟如何并存，市场化的物业管理还会走多远，物业 管理的真正面目或者说特质究竟是什么?笔者撰此文，谨希望物业管理行业在《物 权法》的指引下，所有的从业人员及业主，能对物业管理行业理解地更深，从而按 照物业管理自身规律发展特点来指引和规范行为，使得我们这个行业健康有序发展。 在此，笔者从物业管理的“困局’’谈起，探讨物业管理发展的方向，与读者一起分 享。 一、我国物业管理模式多样化将正式启动 2007年3月，第十届全国人民代表大会第五次会议全体代表通过的《中华人民 共和国物权法》第81条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委 托物业管理服务企业或者其他管理人管理。这实际上是明确了三种物业管理模式， 即业主自治管理、物业管理公司管理、专业公司管理(或职业经理人管理)。另外， 从《物权法》的其他条文看，也对物业管理模式的多样化扫清了法律上的障碍，主 要有《物权法》第76条规定的：业主选聘和解聘物业管理企业或者其他管理人只需 达到小区人数和面积的同时“双多数，即均超过二分之一，这一规定相对于国务院 原《物业管理条例》规定解聘或选聘物业公司的三分之二绝对多数，降低了更换物 业管理企业的操作难度。物权法第83条规定的“业主大会和业主委员会，对任意弃 置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物 业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人 停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。”这一规定为业主大会、业委会的自治 操作层面提供了法律依据。 距2007年10月1日《物权法》正式生效实施，广州越秀区五羊新城丰景大厦 一22— 业委会的自治已近三年。当时，周浩宁领着大厦业主挑起了一场物管风波，执意 “赶走了开发商指定的物业管理公司，并且由业委会自管大厦物业。2007年6月 29日，北京三自品格社区服务中心有限公司正式获得海淀区工商局颁发的营业执 照，与此同时，品阁148户业主，也都多了一个新的身份，成了自己小区社区服务 中心的股东，品阁在社区服务中心的带领下进行自治。2007年10月13日，三湘世 纪花城进行物业管理招标，要求物业公司与业委会设立共管账户，同时聘请独立中 介机构实现小区三足鼎立的共管局面，新选聘的物业公司不仅要为自己的承诺交付 押金，停车费、广告费等公共收益从“闷包’’走向“阳光’’。毫无异议，从目前有关 配套的物业管理的法律法规的规定看，虽然物权法基本上赋予了业委会、业主大会 独立的民事主体资格，比如说可以作被告、可以进行小区的管理，但大部分配套法 律并没有给业主大会、业委会独立操作的余地，比如说我国的税收制度、劳动制度， 业委会从事经营行业，在税收、开具发票、劳动用工等方面很难操作。另外，业委 会不是法人组织，如果业委会与业主发生纠纷，或者在业委会主导下自管物业的时 候，某一户业主的权益受到损害，往往就会带来由谁承担赔偿责任的难题，引发的 纠纷难以解决。最后，从政府层面讲，政府对业主自治管理或委托专业机构管理持 谨慎态度，一个明显的例子，物权法虽然明确规定了三种物业管理模式，但随后修 改的《物业管理条例》对此未涉笔墨。但是不可否认的是，物权法规定的三种物业 管理模式，已经唤醒了业主的“主人意识，因此，将有更多形式的业主自治的实 践，使业主自治的要求进一步释放。 二、物业管理企业两极分化日益严重 近两年，城市房地产开发如火如荼，大量物业入市，以上海为例，根据“网上 而这些入市的房屋面积，也正是市场对物业管理服务需求的反映，而这些新增物业 的物业管理服务，大多花落一级物业管理企业。原因是：在大中城市，经过20年的 行业发展，物业管理企业的品牌效应日益显现，业主逐渐表现出对一级物业管理企 业的认可，聘请知名的物业管理企业，也是开发商楼盘购销大卖点之一；二是由于 我国目前仍然实行物业管理企业的资质管理，由于受接盘面积的限制，一些新开的 大型社区，三级物业管理企业也只能望盘兴叹，甚至二级资质的物业管理企业，由 于不能管理30万平方米以上的住宅项目，受到接盘的限制，也已经是平常