江门市蓬江、江海区2015年上半年房地产市场分析报告.docVIP

江门市蓬江、江海区2013年上半年房地产市场分析报告 一、主要指标一览 时 间 开发 投资 (亿元) 新开工 面积 (万平方米) 竣工 面积 (万平方米) 批准预售面积 (万平方米) 商品房 成交面积 (万平方米) 商品房 成交金额 (亿元) 存量房 成交面积 (万平方米) 2013年上半年 50.14 294.55 92.05 54.2 77.37 52.25 62.02 同比（%） 121.3 423.2 129.6 17.2 63.7 84.4 130.4 二、概述 1、开发投资增速明显加快，新开工面积迎来爆发式增长。 2、市场供应量平稳但略显不足，供应产品逐渐多元化。 3、市场成交量创历史新高。一季度持续活跃，二季度缓慢降温。房价涨势趋缓。 4、本地房地产业正重回发展的快车道。 三、开发投资 时 间 开发投资 （亿元） （亿元） 新开工面积（万平方米） 竣工面积 （万平方米） 施工面积 （万平方米） 合计 其中住宅 合计 其中住宅 2013年上半年 50.14 26.38 294.55 117.58 92.05 736.18 同比（%） 121.3 69.5 423.2 241.6 129.6 55.9 2013年上半年蓬江、江海区房地产完成开发投资同比翻了一倍还多，已经达到去年全年的九成。开发企业投资热情高涨。受多个大型项目（见下表）扎堆动工影响，新开工面积更是同比增加四倍多，接近2011和2012年两年总和。未来需关注市场潜在供应量不断扩大带来的消化压力问题。 上半年主要新开工项目（10万平方米以上） 项目名称 万达广场 光博汇 益丞国际广场 保利大都会 莱茵华庭一期 海逸城邦 奥园外滩 合计 新开工面积 615200 448247 334573 307300 174660 124271 103972 2018223 四、商品房供应 2013年上半年，蓬江、江海区批准21个房地产开发企业预售商品房项目共21个，比去年同期增加1个；其中新开盘项目10个，比去年同期增加5个。 上半年末市场待售商品住宅约6600套，未来2-3年内商品房潜在供应面积约500万平方米。 时间 商品房批准预售 总面积 （万平方米） 住宅面积 （万平方米） 商业面积 （万平方米） 住宅套数 （套） 公寓套数 （套） 别墅套数 （套） 2013年上半年 54.20 46.19 7.98 4275 4256 18 同比（%） 17.2 10.3 83.9 26.3 33.3 -90.7 注：1、待售指已取得预售许可或初始登记后尚未进行网签的状态。 2、潜在供应量指已经取得发改局的立项批文尚未申请预售或现售的房屋。 3、本报告中的“别墅”包含双拼、联排等低密度低层住宅，“公寓”指除“别墅”外的住宅，下同。 2013年上半年的商品房供应主要有以下几个特点： 1、供应总量略有不足，住宅库存下降，商业地产升温。(见图1，下表)。虽然今年上半年的供应量在近年同期中处于相对高位，但与同期的成交量以及不断增加的潜在供应量相比，显得略为不足。住宅库存消化周期明显缩短，但同时商业比重增加，供应产品逐渐多元化。 图1 各类用途商品房供应面积比例 （单位：%） 住宅 商业（办公） 住宅 商业（办公） 2013年上半年 85 15 2011年 89 11 2012年 91 9 2010年 93 7 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 上半年 商品住宅批准预售面积 77.54 112.22 106.13 109.34 46.19 商品住宅成交面积 116.39 96.1 105.75 102.92 61.53 商品住宅待售套数 4000 6100 6700 7000 6600 库存消化周期（月） 5.4 9.5 9.6 9.7 7.5 注：库存消化周期=月末待售套数/近12个月月平均成交套数。根据研究，较为合理的库存消化周期为9个月左右，超过12个月则为供过于求状态，不足6个月则为供不应求状态。 2、各月供应量相对平稳。见图2。年初（春节前）开发企业在推货意愿较强，春节期间基本以消化存货为主，3至5月市场供应维持稳中偏淡，供应量连续四个月少于成交量，六月份有所恢复。 图2 3、供应区域的集中度有所下降，所占比例差距缩小。北新区占1/3左右变化不大。江海区比重则减少至1/4，城区比重明显增加至接近两成。杜阮、潮连、荷塘等近郊区域的供应量仍有待增加。 各区域住宅供应面积比例 单位：% 北新 江海 城区 滨江棠下 杜阮 潮连荷塘 2013年上半年 34 26 19 12 4 6 2013年一季度 30 26 15 12 6 11 201