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房 地 产 评 估 第一节? 房地产评估概述 一、土地与土地使用权 （一）土地 土地一般是指地球表层的陆地部分，包括内陆水域和滩涂。 （二）土地的特征 1．土地的自然特性：位置的固定性、质量的差异性、不可再生性、效用永续性。 2．土地的经济特性：供给的稀缺性、可垄断性、土地利用多方向性、效益级差性。 （三）土地使用权 在我国实行国有土地所有权与使用权相分离的制度，土地使用权可以拥有和转让，因此地价一般是土地使用权的价格。 二、地租与地价理论 （一）地租理论 根据地租产生的原因和条件，地租可区分为级差地租和绝对地租两种基本形式。房地产评估中的地租理论基础，是马克思的地租理论。 （二）地价理论 马克思指出，地价不是土地的购买价格，而是土地所提供的地租的购买价格，因此地价是地租的资本化。 （三）地价的特征 1．地价是地租的资本化。 2．地价是权益价格。 3．土地具有增值性。 4．地价与用途相关。 5．地价具有个别性。 6．地价具有可比性。 三、房地产及其特征 （一）位置固定性。 （二）供求区域性。 （三）长期使用性。 （四）大量投资性。 （五）保值与增值性。