北京商品住宅价格和空置率“双高”现象的分析和对策.pdfVIP

北京商品住宅价格与空置率“双高”现象的分析与对策 周毕文己郑硕? (1。北京理工大学管理经济学院副教授：2。北京理工大学管理经济学院城市管理专业硕士研究生) 摘要：近几年来，房地产行业越来越成为人们关注的焦点。北京的房地产业高歌猛进，已成为拉动北京经 济增长的亮点之一。但是存在的问题也日益突现，一方面商品住宅越建越多，空置率越来越高；另一方面， 价格却不降反升，越涨越高，即商品房价格与空置率呈现“双高”的局面，这令很多人大惑不解。本文以北 京市商品住宅市场为例，深入分析了“双高”现象背后的原因，并有针对性地提出了几点解决的办法。 关键词：商品住宅，价格，空置率，“双高” 一、北京商品住宅价格与空置率“双高” 在过去的2005年里，北京商品住宅市场稳步发展，商品住宅价格涨幅虽有所下降，但总 体来讲房价是稳中有升，继续上涨。迸入2006年后，被去年压抑了近一年的“观望者”们发 现当初预想的“崩盘”“盛事”不太可能出现时，纷纷加入购房大军，而这时的开发商们也随 行就市地把房价提了又提，于是京城的楼市出现了越买越涨，越涨越买的局面。 进入今年5月以来，除了“房价”外，“空置”也是在京城楼市中出现频率颇高的一个词。 近期有人统计自1992年以来北京历年竣工的住宅面积与销售面积，发现了一个令人百思不 那么剩下的房屋又到哪里去了?莫非从人间蒸发了?如果不是，那么这些房屋就在开发商手 里，根本就没有卖出去。 高涨不下的房价表面上是房屋供不应求的结果，但实际目前北京房地产市场上存在着大量 的空置房。为何在存在大量空置房屋的情况下，房价却不降反升，而且越涨越高呢? (一)北京商品住宅的高价格 分点。 1-2月，全市存量住房买卖均价4187元／平方米，同比增长8．1％。11 (二)北京商品住宅高空置率 1何谓空置率 11以上数据均来源于市建委、市统计局、市国土局、市发改委联合向社会发布北京市 2005年房地产市场运行情况的报告。 162 为了调节商品住宅开发的丰歉、抑制房价的不正常上涨、为消费者提供选择的余地，市场 上需要有一定的空置房。 目前，我国房地产统计中的空置商品住宅，是指报告期末已竣工的商品住宅建筑面积中，尚 未销售或出租的部分，包括以前年度竣工和本期竣工可供出售或出租而未售出或租出的商品住 宅面积。我国商品住宅空置率的计算方法用公式表示为：商品住宅空置率=商品住宅空置量÷ 近3年商品住宅可供量×100％。它反映的是住房增量市场的指标。 以上方法与国际上采取的方法有着很大的区别。国际上采取的空置率定义是指某一时期空 置住宅面积占全部住宅面积的比率，即指可供使用的全部存量住宅中未使用部分所占比重，用 公式表示为：空置率=空置量／全部存量。它反映的是住房存量市场的指标。 现行条件下，我国存量空置统计难以实施。我国人口众多，房屋存量巨大，仅建国以来， 全国累计住宅竣工面积就近70亿平方米。在此基础上统计调查存量空置面积，难度很大。因 此，目前将存量指标纳入空置率计算还难以实现。 2 2005年北京商品住宅空置率计算 北京商品住宅竣工面积与销售面积按年度统计数据12(见表1) 2005焦2004焦2003正 竣工面积 2841．42344．02080．8 (万平方米) 销售面积13 2566．01979．51771．1 (万平方米) 表1 根据以上公式计算： 近三年竣工面积=2080．8+2344．0+2841．4=7266．2(万平方米) 空置面积=309．7+364．5+275．4=949．6(万平方米) 2005年北京商品住宅空置率=空置面积÷近三年竣工面积=949．6--7266．2=13．1％ 以上只计算了2005年北京房地产市场增量房的空置率，所以不能完全反映北京房地产市场的 商品住宅空置情况。由于存量房的空置率计算所需的统计数据面广量大，目前没有相关部门进 行统计，所以在此无法进行讨论。 二、“双高”现象为何存在 (一)商品住宅的有效需求不足 一边是过高的商品房价格，一